Law 4 August 2017 n. 124. Deposit of the price to the notary

La Legge sulla Concorrenza, ai commi 63 e seguenti dell’articolo 1, ha predisposto una norma a tutela dell’acquirente. Si tratta del deposito del prezzo al notaio, che dallo scorso 29 agosto (giorno dell’entrata in vigore) tanta attenzione ha suscitato. Cerchiamo di capire bene cosa ha stabilito il legislatore, come funziona questo meccanismo e quali sono le ricadute su acquirente e venditore. In particolare, il consigliere nazionale del Notariato, Giampaolo Marcoz, ha dichiarato: “Sta all’agente immobiliare, con la sua professionalità, e al notaio, in sede di preparazione dell’atto, cercare di rendere il più equilibrato possibile il rapporto tra venditore e acquirente”.

How does the deposit of the price to the notary work?

Nel corso di una compravendita, secondo quanto previsto dal legislatore, su istanza del venditore o dell’acquirente, è possibile depositare presso il notaio l’intero prezzo, laddove non sia stato pagato alcunché prima dell’atto definitivo, oppure il saldo. Nella stragrande maggioranza dei casi, questo avviene su istanza dell’acquirente, poiché la norma è a tutela di quest’ultimo.

Il legislatore parte dal rogito perché il notaio è obbligatorio per il rogito. Se si facesse un preliminare trascritto dal notaio, nulla vieterebbe di anticipare questo effetto.

Una volta davanti al notaio, nel momento della stesura dell’atto ci sono 2 ipotesi:

1. quella in cui non sono stati dati acconti e quindi l’intero saldo viene versato al notaio;

b) quella in cui ci sia stata una contrattazione preliminare precedente e quindi al venditore sono già state consegnate delle somme; il saldo prezzo, generalmente, è comunque la parte più corposa e quest’ultimo viene depositato dal notaio, il che può avvenire in due modi diversi.

Le modalità operative sono:

- cashier's check payable to the notary;
- bank transfer to the notary's account.

Fino ad oggi il bonifico bancario non si è utilizzato perché l’acquirente non trasferiva l’intera somma al venditore fino a quando il venditore non aveva firmato; entrando in gioco un soggetto terzo – come il notaio – si può tranquillamente procedere senza rischi al bonifico sul conto del notaio. A quel punto sarà poi il notaio stesso a destinare la somma al venditore.

Once the sum has been received, what does the notary do with it?

The notary keeps this sum in his own account, so-called dedicated account. This is an account that has characteristics defined by the Competition Law.

E’ un non-disposable account da parte dei creditori del notaio, non cade nella comunione legale del notaio e non cade nella successione dello stesso. L’acquirente è quindi protetto dalle vicende della vita del notaio, è sicuro che questi denari sono lì in modo transitorio e sono destinati ad arrivare al venditore.

E’ un conto del notaio, ma è al di fuori del suo patrimonio. Tutti sono tutelati!

A questo punto il notaio, attraverso le somme che gli vengono date dall’acquirente, che sono quelle idonee per registrare l’atto, procede alla registrazione e alla trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari.

Avvenuta la trascrizione dell’atto, quindi quando si ha la certezza che l’atto notarile ha prodotto i suoi effetti anche nei confronti dei terzi (ossia che l’acquisto è sicuro al 100% e che l’acquirente non ha più alcun rischio in relazione alle vicende personali del venditore), il notaio certifica che l’iter dell’acquisto si è perfezionato nel modo completo ed, essendosi fatto dare l’Iban dal venditore nel giorno dell’atto, procede a trasferire le somme al venditore stesso.

Quanto tempo serve per la trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari?

La normativa non dà un termine preciso e dettagliato. In genere, il notaio ha l’obbligo di trascrivere l’atto – e quindi di procedervi – nel più breve tempo possibile. I tempi, ovviamente, dipendono anche dalle esigenze delle parti.

Se c’è una particolare esigenza ed è necessario procedere velocemente alla trascrizione, perché magari il venditore ha necessità di avere a disposizione il denaro, il notaio può accelerare i tempi.

A quel punto, non appena ha la disponibilità delle somme che l’acquirente gli ha dato per registrare e trascrivere, procede alla registrazione e trascrizione. Il che può avvenire nel giro di due giorni. E’ ovvio che, se la situazione è più tranquilla, ci può volere qualche giorno in più. Dipende dai casi in questione.

La tempistica può dipendere anche dall’organizzazione dello studio notarile, ma non è una tempistica che può pregiudicare o creare dei problemi seri al venditore.

Anche perché, se il venditore ha l’esigenza di avere i denari in fretta, l’adempimento può essere fatto in tempi brevissimi.

Are there no risks for the seller?

Bisogna far superare al venditore l’approccio psicologico di andare dal notaio, vendere, consegnare le chiavi della casa e uscire senza i denari. Il venditore non corre rischi.

The only reasons why the seller may not collect the money are connected to his creditors, to his possible debt positions that jeopardize this process.

So isn't the seller at risk of being a weak party to the contract?

Sicuramente l’acquirente ha acquisito un elemento di tutela in più, ma al notaio, in sede di preparazione dell’atto, cercare di rendere il più equilibrato possibile il rapporto tra venditore e acquirente.

Quali sono i vantaggi per l’acquirente?

Si completa quel programma di sicurezza che i Registri Immobiliari danno. Oggi noi abbiamo un sistema in cui l’acquirente, nel momento in cui l’atto è trascritto in suo favore, è – come si dice in termine tecnico – ‘opponibile ai terzi’, ciò significa che di fronte all’intera comunità lui è proprietario e nessuno può mettere in discussione e contestare il suo acquisto.

Nel periodo temporale fra il rogito e il momento della trascrizione, fino all’entrata in vigore della nuova norma, teoricamente l’acquirente era esposto al rischio che sopravvenisse una qualunque formalità di pregiudizio contro il suo venditore, che nel frattempo già aveva venduto il bene e incassato le somme, quando ancora la vendita non era stata trascritta.

Con il passaggio del deposito prezzo, quello che è già un sistema comunque molto sicuro - perché the system

immobiliare italiano è tra i più sicuri al mondo - reaches a total level of safety.

When does the new regulation apply? From August 29th or also in existing relationships?

Ormai il tempo tra il compromesso e il definitivo si è abbastanza allungato, a volte può trascorrere anche qualche mese. Adesso è sopravvenuta una normativa che deve essere applicata. Giuridicamente non è un concetto di retroattività, sarebbe retroattiva se si applicasse anche alle operazioni già chiuse, ma in questo caso non sarebbe possibile. E’ un concetto di applicazione della norma nel tempo. La norma comincia il 29 agosto 2017 e si applica a tutti i rapporti che sono in corso.