Irregolarità urbanistiche di modesta entità tra annullamento e risoluzione della compravendita

La disciplina degli abusi edilizi e, più in generale, delle difformità urbanistiche presenta un’area grigia sempre più rilevante nelle compravendite immobiliari. L’esperienza applicativa mostra come interventi edilizi di modesta entità — modifiche interne, chiusure leggere, variazioni distributive, difformità planimetriche non essenziali — siano frequenti in edifici risalenti e non sempre registrati nei titoli edilizi o nelle attuali planimetrie catastali. Tali ipotesi, pur minime, possono manifestare una rilevanza giuridica tale da avere effetti rilevanti sulla validità del contratto di compravendita.

Gli obblighi per il venditore e la sentenza della Corte di cassazione sezioni Unite

Ai sensi dell’ art. 46 del D.P.R. 380/2001 vi è un obbligo per chi vende un immobile di indicare “gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”. Senza tale indicazione l’atto è nullo. La portata applicativa di tale disposizione è stata al centro di un vivace dibattito giurisprudenziale, ormai sopito. In precedenza, si riteneva di poter estendere l’ipotesi di nullità ex art. 46, D.P.R. 380/2001, anche alle ipotesi di non conformità urbanistica dell’immobile rispetto al titolo. Ad oggi, tuttavia, anche a seguito dell’intervento delle Sezioni Unite, la giurisprudenza è pacifica nel riconoscere che la nullità degli atti di trasferimento immobiliare è legata unicamente alla mancata menzione degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile nell’atto, indipendentemente dalla difformità della costruzione rispetto al titolo menzionato (di recente, Cass. civ., Sez. II, ord. 19 aprile 2025, n. 10360).
In tal senso, infatti, occorre ricordare come la Corte di Cassazione, Sez. Unite, sent. 8230/2019 costituisca punto fermo nella ricostruzione del sistema. La Corte ha affermato che la nullità prevista dall’ art. 46 del D.P.R. 380/2001 è una nullità testuale, afferente esclusivamente alla mancanza nell’atto degli estremi del titolo edilizio o delle dichiarazioni richieste dalla legge.
Da ciò deriva l’eliminazione della figura della nullità urbanistica sostanziale. Così, dunque, la conformità o difformità del bene rispetto al titolo edilizio non incide sulla validità del contratto ed anche la vendita di immobili “sostanzialmente difformi” è valida, purché l’atto contenga le dichiarazioni richieste.
Il bene traslato può presentare difformità urbanistiche, anche significative, senza che ciò incida sul piano della validità. Il tema viene quindi trasferito nell’ambito dell’esatto adempimento delle obbligazioni del venditore.

Tra annullamento e risoluzioneper inadempimento del venditore e criteri di gravità

È il caso, a questo punto, di soffermarsi sulle conseguenze che derivano dall’alienazione di un immobile che presenta difformità edilizie. I principali rimedi sono l’annullamento e la risoluzione del contratto per inadempimento.
L’annullamento del contratto ai sensi degliartt. 1427 ss. c.c. ha un ambito di applicazione limitato nelle compravendite immobiliari con difformità urbanistiche in quanto può configurarsi solo in presenza di errore essenziale e riconoscibile, concernente qualità oggettivamente rilevanti del bene ovvero dolo del venditore, che abbia taciuto scientemente abusi non sanabili o lesivi. La giurisprudenza appare comunque più incline a ricondurre la tutela dell’acquirente nel paradigma della risoluzione, non dell’annullamento, salvo casi di evidente manipolazione informativa.
In ipotesi di compravendita di costruzione con difformità urbanistiche o catastali, ad esempio, la giurisprudenza riconosce l’applicabilità dell’ art. 1489 cod. civ. - in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima - che attribuisce al compratore il rimedio della risoluzione del contratto oppure quello della riduzione del prezzo (Corte d’Appello Venezia, Sez. III, sent. 17 aprile 2025, n. 1482).
In tal senso, ai fini della risoluzione contrattuale, si individuano una serie di criteri per la valutazione della gravità dell’inadempimento da difformità edilizie:

- incidenza sull'agibilità e sulla fruibilità del bene;

- sanabilità o meno dellopera;

- rilevanza economica della difformità e diminuzione apprezzabile del valore;

- conoscensa o conoscibilità della difformità da parte dell'acquirente;

- contenuto delle dichiarazioni del vendtore, scecie se ha garantito la piena conformità urbanistica.

La tutela dell’acquirente non può tuttavia tradursi in un meccanismo automatico di risoluzione: la difformità deve incidere in modo sostanziale rispetto all’interesse contrattuale perseguito (art. 1455 cod. civ.) anche avuto riguardo al caso concreto. In ogni caso, la prescrizione dell’azione decorre non dalla data in cui si verifica l’effetto traslativo ma dalla manifestazione oggettiva del danno, perché solo da tale momento il danneggiato può conoscerne l’esistenza e le cause (Trib. Latina, Sez. I, sent. 24 settembre 2024, n. 1795).

La rilevanza contrattuale delle varie tipologie di difformità urbanistica

Seguendo una ricostruzione sistematica si possono ipotizzare tre categorie principali: difformità non rilevanti, difformità rilevanti sanabili e non sanabili.
Nel primo caso di può trattare di interventi privi di incidenza urbanistico-edilizia sostanziale: si ritengono inidonei a determinare un inadempimento qualificato, poiché non alterino la commerciabilità giuridica del bene; la destinazione d’uso e la possibilità di conseguire l’agibilità.
Sono state ricondotte a tale categoria anche irregolarità facilmente eliminabili o regolarizzabili, non idonee a ridurre in modo apprezzabile il valore economico del cespite.
Nelle ipotesi di difformità rilevanti ma sanabili rientrano interventi abusivi che avrebbero richiesto CILA o SCIA, o comunque suscettibili di sanatoria ordinaria ex art. 36 D.P.R. 380/2001. Nell’ambito contrattuale, tali difformità integrano un inadempimento semplice, non idoneo di regola a legittimare la risoluzione, ma suscettibile di esecuzione in forma specifica (regolarizzazione urbanistica) ovvero di riduzione del prezzo ed eventuale risarcimento del danno.
Il rimedio tipico è l’adempimento, non la caducazione del contratto. 
Alla terza categoria delle difformità rilevanti e non sanabili si ricollegano le situazioni più critiche di opere realizzate in violazione degli indici urbanistici, delle distanze legali, di vincoli ambientali o paesaggistici, non suscettibili di sanatoria. In tali casi, l’inadempimento del venditore assume connotazione di gravità ai sensi dell’ art. 1455 cod. civ.
La giurisprudenza di merito è concorde nel riconoscere la risoluzione del contratto quando l’abuso non sanabile incide sulla sostanza economico-giuridica del bene, compromettendone l’utilizzabilità o la legittima destinazione: è il caso, ad esempio, del venditore che aumenti la volumetria e la superficie abitabile dopo aver ottenuto il titolo edilizio (come si rileva in Trib. Cosenza, sent. 30 ottobre 2023, n. 1787).
Il contratto preliminare è sede privilegiata per la definizione dell’assetto di interessi, anche ai fini della regolarità urbanistica. La mancata informazione sulla presenza di irregolarità note, o la formulazione di dichiarazioni non veritiere sulla regolarità edilizia, può integrare un’ipotesi di responsabilità precontrattuale (art. 1337 cod. civ.) ovvero anche di responsabilità contrattuale in caso di garanzie specifiche sulla conformità.

In presenza di difformità è riconosciuto il diritto dell’acquirente alla risoluzione se l’irregolarità è grave e incide sugli impegni assunti.
È così opportuno che nel preliminare siano precisati gli estremi dei titoli edilizi; l’esistenza di eventuali difformità note; la loro sanabilità; gli impegni di regolarizzazione; l’eventuale accettazione dell’acquirente di difformità non pregiudizievoli.
La presenza di difformità, anche catastali, dovrà essere oggetto di regolarizzazione prima della stipula del contratto definitivo, rappresentando un elemento essenziale ai fini dell’adempimento dell’obbligo di stipulare. Diversamente, risulta giustificabile il recesso del promissario acquirente come nel caso in cui il promittente venditore non provveda alla regolarizzazione delle evidenze catastali, pregiudicando la possibilità per il promissario acquirente di ottenere il finanziamento richiesto per l’acquisto dell’immobile (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 26 maggio 2025, n. 13959).

Conclusioni

Alla luce della ricostruzione proposta, si possono tracciare alcune utili indicazioni di carattere generale.
Da un punto di vista testuale la validità del contratto prescindere dalla difformità del bene, in quanto la nullità urbanistica è solo formale. Nei casi di difformità del bene l’annullamento costituisce rimedio eccezionale, limitato ai vizi del consenso su qualità essenziali del bene e si riconosce una più ampia applicazione della risoluzione per inadempimento in tutte quelle ipotesi di difformità gravi e non sanabili, che incidono sulla funzione economica del bene. Diversamente, difformità lievi non danno luogo alla risoluzione, ma possono comportare riduzione del prezzo o risarcimento.
Ne risulta una disciplina equilibrata, nella quale la “patologia urbanistica” del bene non si traduce automaticamente in invalidità della vendita, ma viene ricondotta entro la tradizionale categoria dell’adempimento contrattuale, con ampia valorizzazione della buona fede, della corretta informazione e della
tutela dell’affidamento dell’acquirente.