Polizza decennale postuma per immobili di nuova edificazione: obbligatoria e utile per acquirenti e proprietari

Nel contesto del mercato immobiliare italiano, l’acquisto di un immobile di nuova realizzazione rappresenta un’opportunità per molti, ma comporta anche rischi legati a potenziali difettosità.

Per acquirenti, amministratori di condominio e proprietari, la polizza decennale postuma offre una forma di tutela concreta. Istituita dal D.Lgs. 122/2005, questa assicurazione copre i danni derivanti da vizi gravi per un periodo di 10 anni dalla consegna. Di seguito, un’analisi pratica delle sue caratteristiche principali, con un focus sull’obbligo legale e sui benefici.

La polizza e il suo obbligo legale Requisiti e finalità
La polizza decennale postuma è un’assicurazione che protegge da danni materiali e diretti causati da gravi difetti di costruzione, come la rovina parziale o totale dell’immobile o problemi che ne compromettono la stabilità e l’agibilità.

Il testo di legge emanato con il D.M. 154/2022, definisce il modello standard della copertura assicurativa, riferita alle strutture, all’involucro, alle impermeabilizzazioni di copertura, intonaci e facciate, pavimentazioni, cioè gli elementi caratterizzanti l’immobile.

È obbligatoria per il costruttore in caso di vendita di immobili da costruire o di nuova edificazione, e i diritti vengono trasferiti all’acquirente al momento del rogito.

Questo meccanismo, confermato dalla Corte di Cassazione nel 2025, garantisce una copertura immediata per l’acquirente, evitando esposizioni dirette al rischio del venditore e una tutela per la qualità dell’immobile.

Per amministratori di condominio e proprietari, questa polizza è particolarmente rilevante in contesti collettivi, dove un singolo vizio può impattare più unità e rendere ostica la gestione delle riparazioni e/o dei singoli indennizzi.

Caratteristiche principali: indennitaria e di pronto uso
La polizza è di tipo indennitario, il che significa che eroga un rimborso economico diretto per i danni subiti a causa di un sinistro oggetto di copertura, consentendo di coprire le spese di ricostruzione.

Diventa operativa al pagamento del premio, verificato all’atto del rogito, e copre eventi futuri fino alla decorrenza del decimo anno di vita dell’immobile, attivando la procedura di liquidazione del sinistro prevista in polizza.

Il decreto definisce il modello standard, riporta la scheda tecnica di polizza a cui le compagnie di assicurazione devono attenersi, nel rispetto delle condizioni minime di copertura, l’attestazione di conformità della polizza assicurativa e prevede che il contraente, all’atto del rogito, deve presentare copia della polizza e dell’attestazione di conformità.

Il “decreto Milleproroghe” del febbraio 2023, ha introdotto un regime transitorio per l’entrata a pieno regime del testo di postuma decennale applicabile ad immobili con titolo edilizio rilasciato dopo il 5 novembre 2022.

Considerando la durata media dei lavori di circa 2-3 anni, tale regime può ritenersi esaurito e la norma pienamente applicata.

Un controllo tecnico preventivo da parte di un organismo accreditato ai sensi delle norme UNI/ISO 17020, che effettua verifiche ispettive in cantiere e l’analisi del progetto, è obbligatorio per l’emissione.

Si crea pertanto un circolo virtuoso a favore della qualità del costruito grazie all’intervento di esperti di terza parte che seguono i lavori in contraddittorio al fine di garantire l’assicurabilità del bene.

Un esempio pratico
Consideriamo un caso reale: un acquirente scopre infiltrazioni dalla copertura nell’appartamento recentemente acquistato in un nuovo condominio.

Senza polizza, dovrebbe affrontare spese legali e potenziali cause per vedere riconosciuto il danno ed il ùrisarcimento, una volta definite le responsabilità del venditorecostruttore.

Con la decennale postuma, l’indennizzo copre i danni, una volta accertata la sussistenza del sinistro, grazie ad un perito specializzato incaricato dalla compagnia, e liquidato l’ammontare direttamente da parte della compagnia di assicurazione.

Inoltre, la polizza copre anche la responsabilità civile per danni a terzi derivanti dai medesimi vizi dell’immobile oggetto di copertura; si pensi ad esempio al distacco di un cappotto isolante o di un elemento di copertura che danneggi beni di terzi o addirittura provochi lesioni ad un passante.

Indennitaria e immediata, una obbligatorietà efficace
La polizza decennale postuma è un obbligo di legge per immobili di nuova realizzazione che, per il suo carattere indennitario e immediato, fornisce una sicurezza finanziaria concreta in un settore dove i costi di intervento per vizi gravi possono essere elevati.

Gli acquirenti devono verificarne la presenza all’atto del preliminare di vendita e nel rogito, assistiti dal notaio incaricato, mentre amministratori e proprietaripotranno beneficiarne per velocizzare le pratiche di indennizzo ed avere un ristoro immediato all’atto del sinistro, cioè quando necessita la certezza di avere fondi disponibili per riparazioni immediate.