F.A.Q. condominio

In caso di vendita / acquisto di un appartamento chi deve pagare i lavori straordinari?
I lavori straordinari devono essere pagati dal proprietario in essere al momento della delibera assembleare in cui sono stati deliberati i lavori, salvo accordi diversi presi all'atto della compravendita e specificati nel rogito.

Mi posso staccare dal riscaldamento centralizzato condominiale?
Un appartamento si può "distaccare" dal riscaldamento condominiale. Il condomino interessato deve presentare allo studio di amministrazione relazione di un termotecnico in cui viene riportato il progetto lavori e una relazione in cui emerga che il distacco dell'appartamento dall'impianto di riscaldamento condominiale non provochi nessun "scompenso " all'impianto.

Se l’inquilino non paga le spese condominiali?
Nei confronti del condominio è il proprietario che ha la qualità di condòmino. Per questa ragione, qualora l’inquilino non faccia fronte al pagamento delle quote condominiali di sua spettanza, sarà il condòmino (proprietario/a) a dover effettuare il pagamento delle medesime spese (salvo poi la possibilità di quest’ultimo di rivalersi). Difatti, l’amministratore può agire legalmente per il pagamento delle suddette spese solo contro il condòmino proprietario e non contro l’inquilino. 

L'amministratore ha il potere di assegnare sanzioni pecuniarie ai condòmini?
Per imporre il rispetto del regolamento di condominio, la soluzione è rappresentata dalle disposizioni attuative del codice civile, che prevedono la possibilità di applicare delle sanzioni, all’interno del condominio; far rispettare il regolamento è compito dell’amministratore. In generale, è possibile applicare delle sanzioni solo nel caso in cui il regolamento condominiale le preveda e attribuisca all’amministratore il potere di comminarle. A determinare l’ammontare della sanzione, tuttavia, non è l’amministratore ma l’assemblea condominiale.

Che cos'è il fondo cassa in Condominio?
Il fondo cassa condominiale può essere definito come l'accantonamento di denaro in vista dell'esecuzione di uno specifico intervento di manutenzione. Per legge, la costituzione del fondo è obbligatoria solamente in occasione della deliberazione di opere di straordinaria manutenzione o di innovazioni; nulla vieta, però, che l'assemblea possa decidere di costituirne uno anche per la realizzazione di opere ordinarie oppure, in via precauzionale, nel caso di morosità di alcuni condòmini. 

Cosa succede se un condomino non paga le spese condominiali?
Nei confronti del condomino moroso l’Amministratore, senza bisogno di autorizzazione, può ottenere un decreto ingiuntivo con effetto immediato per la riscossione delle spese condominiali in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea.  

Il cane del vicino abbaia di continuo. Cosa devo fare?
Per segnalare quello che si ritiene un “disturbo alla quiete pubblica”, ci si può rivolgere ai carabinieri o alla polizia. Questo reato, infatti, è procedibile d’ufficio; quindi le Forze dell’ordine si attiveranno personalmente per le verifiche necessarie, interfacciandosi con la Procura. Se il disturbo è “personale”, si potrà provare a confrontarsi con il proprietario del cane per invitarlo a porre rimedio, si potrà chiedere all’amministratore di condominio di intervenire per far rispettare le regole che vietano di disturbare nello stabile o, in caso di insuccesso, si potrà procedere per le vie legali.

Quanto dura in carica l'amministratore?
L’amministratore dura in carica un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea. (art.1129 C.C.). Per la sua nomina/rinnovo o revoca è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Chi controlla l'amministratore?
Ogni singolo condomino ha il diritto di consultare in ogni momento la documentazione relativa alla gestione e alle spese sostenute. I condomini hanno quindi il potere e l'interesse a vigilare sull'operato dell'amministratore.

Il Condominio può vietare di tenere animali domestici in Condominio?
Sì, ma solo se previsto da una clausola del regolamento condominiale approvata all’unanimità o da un regolamento condominiale contrattuale.

Un condòmino può far eseguire riparazioni pagando il fornitore e poi avere diritto al rimborso?
Il condòmino che ha fatto delle spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”. Il legislatore ha posto un divieto generale per il singolo condomino ad eseguire lavori e spese e poi chiederne il rimborso. L’eccezione del legislatore sta nell’urgenza ed indifferibilità della spesa. Ovviamente il condomino deve provare oltre all’urgenza anche l’impossibilità di comunicare con l’amministratore. (art.1134 C.C.)

Se rinuncio ad utilizzare l’ascensore posso non contribuire alle spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell’impianto?
Il condomino non può, rinunciando al diritto di godere della cosa comune, sottrarsi alle spese di conservazione dell’impianto (art. 1118 c.c.), sono nulli accordi tra le parti o modifiche al regolamento condominiale che comportano la rinuncia del condomino o di parte dei condomini.

Qualsiasi condomino è autorizzato a richiedere la documentazione alla amministrazione?
Si legge in una sentenza del 2001 che è riconosciuta al condomino “la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò. di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all'amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini si addossino i costi. .....”(così Cass. 29 novembre 2001, n. 15159).