Cedolare secca: come funziona e quali vantaggi offre

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato riservato ai proprietari privati che affittano immobili a uso abitativo. Invece di pagare l'IRPEF sul reddito da locazione, il proprietario paga un'imposta fissa sul canone di locazione: Aliquota unica: 21% per i contratti a canone libero. 

Contratto di affitto con cedolare secca: cos’è

Quando si parla di contratto di affitto con cedolare secca, si fa riferimento ad un contratto di locazione sottoposto ad un regime fiscale alternativo al regime ordinario che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sul reddito.

Questa opzione, inoltre, libera dall’obbligo di pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, generalmente dovute per la registrazione, la risoluzione e la proroga dei contratti di affitto.

La cedolare secca può essere attivata, indipendentemente dal reddito, dalle persone fisiche proprietarie dell’immobile in affitto, al momento della registrazione del contratto. Chi desidera rinunciare all’opzione della cedolare secca deve darne apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate con almeno 30 giorni di anticipo rispetto alla scadenza del contratto.

A quali contratti di affitto è possibile applicare la cedolare secca?

La cedolare secca può essere applicata a tutti i contratti di affitto e ha una durata che varia in base alla durata del contratto stesso. Nello specifico, i contratti di affitto con cedolare secca che è possibile sottoscrivere sono:

• contratto di affitto con cedolare secca a canone libero: anche conosciuto come “contratto di affitto 4+4” per via della sua durata, permette al locatore di definire liberamente l’importo del canone che deve essere corrisposto dall’inquilino. In questo caso, l’aliquota che viene applicata sul canone annuo è pari al 21%;
• contratto di affitto con cedolare secca a canone concordato: noto anche come “contratto di affitto 3+2” per via della sua durata, prevede che l’ammontare del canone venga definito di tra conduttore e locatore in base a specifici accordi territoriali. In questo caso, invece, l’aliquota che viene applicata sul canone annuo è pari al 10%;
• contratto di affitto con cedolare secca transitorio: anche ai contratti di locazione che hanno una durata minima di 30 giorni e una durata massima di 18 mesi è possibile applicare la cedolare secca.

Da precisare che i contratti di locazione breve possono beneficiare della cedolare secca, ma l'aliquota è del 21% solo per il primo immobile. A partire dal secondo immobile locato brevemente, l'aliquota diventa del 26%. È fondamentale indicare quale immobile si desidera tassare con l'aliquota ridotta nella dichiarazione dei redditi. 

Vantaggi e svantaggi di un contratto di affitto con cedolare secca

Sottoscrivere un contratto di affitto con cedolare secca porta con sé numerosi vantaggi, sia per il locatore che per l’inquilino:

• risparmio: la cedolare secca solleva dal pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro che, normalmente, è necessario pagare per registrare, risolvere e prorogare i contratti lo locazione presso l’Agenzia delle Entrate;
• tassazione bloccata: le tasse da pagare sul reddito derivante dall’affitto sono bloccate al 21% o al 10% per tutta la durata dell’accordo.

Per una scelta consapevole, è necessario conoscere anche gli svantaggi di una simile soluzione:

• blocco del canone: il canone resta fisso per tutta la durata del contratto e non può essere modificato;
• no bonus fiscali: non è possibile godere di eventuali agevolazioni derivanti da bonus fiscali.

La cedolare secca si applica a contratti di affitto per immobili ad uso abitativo (categorie catastali da A/1 ad A/11, escluso A/10). Sono quindi esclusi gli immobili commerciali e gli uffici. Tuttavia, è bene ricordare che se l'immobile ha scopo abitativo, la cedolare secca può essere applicata anche se l'inquilino è un'impresa o un professionista che affitta l'immobile per i propri dipendenti o collaboratori, secondo quanto chiarito dalla Corte di Cassazione.

Contratto affitto cedolare secca: i vantaggi per l'inquilino

I vantaggi per l'inquilino sono molteplici:

• nei contratti di locazione con cedolare secca non si pagano l'imposta di registro e l'imposta di bollo per la registrazione, proroghe o risoluzione del contratto.
• il canone rimane fisso, nel senso che il locatore si impegna a non aumentare il canone dell'affitto per la durata del contratto.