I contratti di locazione ad uso abitativo

Le tipologie principali di contratti abitativi in Italia sono il Contratto a Canone Libero (4+4), con durata di 4 anni rinnovabili per altri 4 e canone liberamente determinato, e il Contratto a Canone Concordato (3+2), della durata di 3 anni rinnovabili per 2, con canone stabilito da accordi territoriali. Altre tipologie includono il Contratto Transitorio per esigenze temporanee (da 1 a 18 mesi) e il Contratto per studenti universitari, con durata variabile tra 6 e 36 mesi. 

Ecco una descrizione più dettagliata delle principali tipologie di contratto abitativo:

1) Il contratto di LOCAZIONE 4+4 è una tipologia di affitto a canone libero, dove il proprietario e l'inquilino fissano l'importo mensile liberamente. Ha una durata minima iniziale di 4 anni, seguita da un rinnovo automatico per altri 4 anni. Alla scadenza degli 8 anni, il contratto continua tacitamente per altri 4 anni, salvo disdetta da parte di una delle parti. 

Caratteristiche principali:

• Canone libero: Le parti possono stabilire l'importo del canone di affitto senza vincoli di legge. 
• Durata: 4 anni iniziali e poi rinnovo automatico per altri 4 anni. 
• Rinnovo: Alla prima scadenza (4 anni), se nessuna delle parti comunica la disdetta nei termini previsti, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni. 
• Disdetta: L'inquilino può recedere per "gravi motivi" con un preavviso di almeno 6 mesi. Il locatore può negare il rinnovo solo in casi specifici previsti dalla legge (es. uso personale o vendita dell'immobile), motivando la disdetta con almeno 6 mesi di preavviso. 
• Registrazione: È obbligatorio registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. 
• Cedolare secca: È possibile optare per questo regime fiscale agevolato, che riduce i costi di registrazione e l'imposta da pagare. 

A chi è rivolto:

• È il contratto di locazione abitativa più comune e utilizzato per affittare immobili ad uso residenziale. 
• Non si applica agli alloggi di edilizia pubblica né a immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9). 

2) Il contratto TRANSITORIO a canone libero è un accordo di affitto per esigenze abitative temporanee, che consente di fissare il canone di affitto in modo autonomo tra le parti. Tuttavia, questa possibilità è limitata ai comuni con meno di 10.000 abitanti o per contratti di durata inferiore a 30 giorni. Nei comuni con più di 10.000 abitanti, è invece obbligatorio utilizzare il canone concordato. 

Caratteristiche del contratto transitorio.

• Durata: Ha una durata massima di 18 mesi e deve giustificare un'esigenza temporanea dell'inquilino o del proprietario (es. motivi di studio o lavoro temporaneo). 
• Esigenza transitoria: Nel contratto deve essere indicata e documentata l'esigenza transitoria che giustifica la durata limitata dell'affitto. 
• Registrazione: Il contratto deve essere redatto per iscritto e registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. 
• Scadenza: Il contratto cessa automaticamente alla scadenza, senza necessità di disdetta. 

Limitazioni all'uso del canone libero.

• Nei comuni con più di 10.000 abitanti, è obbligatorio utilizzare un contratto con canone concordato, ovvero stabilito sulla base degli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e sindacati inquilini. 
• Quindi, nei centri più grandi, non è possibile stipulare un contratto di locazione transitorio a canone libero. 

3) Il contratto a CANONE CONCORDATO 3+2 è un contratto di locazione abitativa con una durata minima di 3 anni, prorogabile automaticamente di altri 2, per un totale di 5 anni, salvo disdetta. È definito "canone concordato" perché l'affitto non è stabilito liberamente tra le parti, ma deve rientrare in limiti stabiliti da accordi territoriali locali tra associazioni di proprietari e inquilini. Questo tipo di contratto offre vantaggi fiscali sia al locatore che al conduttore e favorisce l'accesso all'abitazione a condizioni più sostenibili, specialmente nelle zone ad alta tensione abitativa. 

Durata e Rinnovo

• Durata iniziale: 3 anni. 
• Rinnovo automatico: Alla prima scadenza, il contratto viene automaticamente prorogato per altri 2 anni, a meno che una delle parti non comunichi la disdetta con un preavviso di almeno 6 mesi. 
• Scadenza finale: Al termine dei 5 anni, il contratto si rinnova automaticamente di 2 anni in 2 anni alle medesime condizioni, salvo disdetta comunicata da una delle parti. 

Caratteristiche Principali 

• Canone Concordato: il canone di locazione è stabilito sulla base di accordi territoriali che considerano la tipologia dell'immobile e la zona di ubicazione, creando un equilibrio tra le condizioni di mercato e il prezzo.
• Finalità: l'obiettivo è incentivare l'accesso ad alloggi in affitto a condizioni più accessibili, offrendo stabilità contrattuale sia ai proprietari che agli inquilini.

Vantaggi

• Per i Locatori: beneficiano di agevolazioni fiscali, come una riduzione dell'aliquota della cedolare secca al 10% (dal 21%) o una ridotta base imponibile ai fini dell'IRPEF e dell'imposta di registro, oltre a possibili agevolazioni IMU. 
• Per i Conduttori: possono accedere a un affitto più contenuto rispetto ai contratti a canone libero e, se usano l'immobile come abitazione principale, possono godere di detrazioni fiscali. 

4) I "contratti per STUDENTI UNIVERSITARI" sono contratti di locazione transitoria specifici che permettono a studenti fuorisede di affittare una casa temporaneamente per motivi di studio, con una durata compresa tra 6 e 36 mesi. Questi contratti devono essere stipulati utilizzando un modello ministeriale specifico, registrati presso l'Agenzia delle Entrate e offrono agevolazioni fiscali sia al proprietario che allo studente (o ai suoi genitori). 

Caratteristiche principali:

• Durata: minimo 6 mesi, massimo 36 mesi. 
• Scopo: affittare una casa per studiare fuori sede, quindi sono contratti temporanei (transitori). 
• Condizioni: è richiesta la condizione di studente universitario fuori sede, che ha necessità di dimorare nel luogo di studio. 
• Modello: deve essere utilizzato l'apposito modello predisposto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. 
• Obbligatorietà della registrazione: il contratto deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. 

Agevolazioni fiscali:

• Per lo studente (o i genitori): possibilità di detrarre dall'Irpef il 19% del canone di locazione, entro il limite di 2.633,00 euro annui. 
• Per il proprietario: vantaggi in caso di cedolare secca o regime ordinario, come deduzioni IRPEF e esenzione da imposte di registro e bollo, in base al tipo di contratto. 

Come funziona il rinnovo: 

• Alla scadenza del contratto, questo si rinnova automaticamente per un periodo uguale se nessuna delle parti comunica la volontà di non rinnovarlo.
• Lo studente può dare disdetta con preavviso di almeno un mese.

5) Il contratto TURISTICO è un accordo scritto che definisce le condizioni di un soggiorno vacanziero, solitamente per un periodo massimo di 30 giorni, tra un ospite (turista) e un host (proprietario). Questo contratto di locazione ad uso abitativo serve per la vacanza ed è stipulato in forma scritta, specificando la durata, il canone, e gli obblighi delle parti, e viene gestito dalle piattaforme di affitto o direttamente tra privati. 

Caratteristiche Principali

• Scopo Turistico: la finalità è il godimento di una vacanza, escludendo altre destinazioni d'uso. 
• Durata Limitata: i contratti di locazione turistica hanno una durata non superiore a 30 giorni, ma il periodo può essere concordato tra le parti. 
• Forma Scritta: è obbligatoria la forma scritta del contratto, che deve indicare chiaramente la destinazione turistica e altri dettagli del soggiorno. 
• Automazione: al termine del periodo di locazione, il contratto cessa automaticamente senza la necessità di disdetta. 

Cosa Deve Contenere

• Dati delle parti: Nome e cognome del locatore e del conduttore (ospite). 
• Dettagli sull'immobile: Descrizione dell'immobile, compresi vani e arredi. 
• Durata: Periodo specifico del soggiorno, dal giorno di arrivo a quello di partenza. 
• Canone e pagamenti: Importo totale della locazione e le modalità di pagamento. 
• Obblighi e divieti: Divieto di sublocazione e altre clausole riguardanti l'uso dell'immobile. 
• Cauzione: Importo del deposito cauzionale, da restituire a fine soggiorno previa verifica dell'immobile. 

6) Il contratto ad USO FORESTERIA è una tipologia di locazione in cui una persona giuridica (come una società) prende in affitto un immobile per destinarlo all'alloggio temporaneo dei propri dipendenti o collaboratori per esigenze professionali. A differenza dei contratti di locazione tradizionali, questo accordo offre maggiore flessibilità nella durata e nel canone, non essendo soggetto alla legge sulle locazioni abitative. Presenta vantaggi fiscali per l'azienda conduttrice, che può dedurre i costi, ed è soggetto alla registrazione con costi standard previsti dal Codice Civile. 

Caratteristiche principali

• Conduttore (inquilino) è una società: il contratto viene stipulato tra il proprietario (locatore) e una persona giuridica (conduttore) che mette l'immobile a disposizione del proprio personale. 
• Destinazione d'uso temporanea: l'alloggio serve a soddisfare necessità professionali e transitorie, come il trasferimento di un dipendente per un progetto. 
• Flessibilità contrattuale: le parti possono stabilire liberamente durata e canone, poiché non si applica la legge sulle locazioni abitative. 
• Diverso dal contratto abitativo: l'uso foresteria è un contratto commerciale/professionale, non un contratto di locazione per l'uso privato o turistico, il che comporta differenze normative e fiscali. 

Vantaggi

• Flessibilità: l'azienda può stipulare accordi su misura per rispondere a esigenze lavorative specifiche e temporanee. 
• Vantaggi fiscali: per la società conduttrice, i canoni pagati e le spese sono fiscalmente deducibili, rappresentando un incentivo per l'azienda. 
• Maggiore solvibilità: la valutazione della solvibilità del conduttore è più semplice, dato che si tratta di una persona giuridica. 

Aspetti fiscali e registrazione

• Imposta di registro: il costo per la registrazione è del 2% del canone annuo più l'imposta di bollo. 
• Cedolare secca non applicabile: non è possibile beneficiare del regime della cedolare secca, a differenza di alcune locazioni tra privati. 
• Registrazione: come tutti i contratti di locazione, deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.