Ispezione ipotecaria: cos’è e a cosa serve

L'ispezione ipotecaria di un immobile è un controllo che permette di verificare le formalità (come trascrizioni, iscrizioni e annotazioni) registrate presso la banca dati ipotecaria relativa a un determinato bene immobile.

In pratica, è un modo per scoprire se sull'immobile gravano ipoteche, pignoramenti, sequestri o altre situazioni che potrebbero influenzare la sua proprietà o la possibilità di venderlo.

È possibile effettuare un’ispezione ipotecaria interrogando le banche dati ipotecarie presenti nelle Conservatorie di tutta Italia fatta eccezione per le province di Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e altri comuni dove vige il sistema tavolare.

Come la maggior parte dei servizi che riguardano la Pubblicità Immobiliare - ex Conservatoria dei Registri Immobiliari -, anche l'ispezione ipotecaria (chiamata spesso verifica ipotecaria nel linguaggio comune) prevede un procedimento a più passaggi che in alcuni casi può rivelarsi complesso.

Cosa si intende per ispezione ipotecaria
L’ispezione ipotecaria è una procedura finalizzata a risolvere una necessità relativa alla verifica di informazioni o al recupero di documenti tramite l’interrogazione delle banche dati ipotecarie. Non esiste un’unica modalità per eseguirla ma, di volta in volta, bisogna valutare in modo strategico la tipologia di documenti da richiedere e le informazioni in essi contenute, per ottenere il risultato voluto in modo veloce.

Fatta eccezione per alcune casistiche particolari, il punto di partenza di un’ispezione ipotecaria è la visura ipotecaria relativa a un immobile o a un soggetto (persona fisica o giuridica). Il documento riporta in modo sintetico l’elenco dei passaggi a favore o contro (formalità di trascrizione, iscrizione e annotazione) registrati in Conservatoria, chiamato appunto elenco sintetico delle formalità.

Che differenza c’è tra ispezione ipotecaria e visura ipotecaria?
È un punto sul quale, spesso, si tende a fare confusione, per un semplice motivo: in molti casi nella visura ipotecaria troviamo già i dati di cui abbiamo bisogno o che abbiamo richiesto, e la procedura di ispezione ipotecaria si conclude quando otteniamo il documento.

Nella maggioranza dei casi, però, l’ispezione ipotecaria prosegue con almeno altri due passaggi:
_ lo sviluppo di una nota, ovvero una formalità presente sulla visura ipotecaria nella sezione “elenco sintetico delle formalità”;
_ la richiesta di una copia di atto.

L’articolo n. 2643 del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262) indica nel dettaglio le tipologie di atto che devono essere registrate in Conservatoria e che possiamo recuperare.

I contratti che riguardano il trasferimento di proprietà di beni immobili; la costituzione, il trasferimento o la modifica dei diritti reali di godimento su beni immobili; le relazioni societarie per il conferimento del godimento di beni immobili o diritti immobiliari reali.
Gli atti di rinuncia per usufrutto, superficie, enfiteusi, concedente, abitazione, servitù.

I provvedimenti di esecuzione forzata, le domande giudiziali e le sentenze che si riferiscono a beni immobili o a diritti reali immobiliari.

In pratica: la visura ipotecaria è il documento ufficiale della Conservatoria che contiene le informazioni dettagliate relative alle formalità di un immobile o del soggetto titolare di un bene reale sull’immobile (visura ipotecaria per immobile e visura ipotecaria per soggetto).

L’ispezione ipotecaria è il procedimento che consente alle persone fisiche e giuridiche di verificare la presenza di formalità sull’immobile oggetto di interesse, che si possono trovare nella visura o in altri documenti (ispezione ipotecaria per immobile).

Questi due termini non sono da confondere con la visura ipocatastale, documento che incrocia i dati della visura catastale storica per immobile o per soggetto, con quelli della visura ipotecaria.

Cosa si evince dall’ispezione ipotecaria?
L’ispezione ipotecaria come già detto è una procedura con la quale possiamo ottenere diverse informazioni. 

Il punto di partenza è la visura ipotecaria: nell’elenco delle formalità troviamo i dati necessari ad avviare la procedura di ispezione.

Sono tre le tipologie di formalità che troviamo nella visura.

1. Le trascrizioni, relative ad atti di trasferimento o costituzione di diritti sugli immobili.

2. Le iscrizioni, relative a pregiudizievoli da conservatoria o gravami: pregiudizievoli da Conservatoria: ipoteche legali, ipoteche giudiziali, decreti ingiuntivi, pignoramenti immobiliari e
sequestri conservativi;
gravami: in aggiunta alle due tipologie di ipoteca da pregiudizievoli da conservatoria, legale e giudiziale, esiste una terza tipologia di ipoteca, l’ipoteca volontaria. Questo gravame si genera da un atto volontario del debitore ed è una delle forme di garanzia più utilizzate (pensiamo alla stipula di un contratto di mutuo).

3. Le annotazioni, relative a variazioni o cancellazioni collegate alle formalità precedenti (trascrizioni e iscrizioni).

La combinazione di queste informazioni, articolata in passaggi a più step, permette di arrivare al documento
desiderato.
Ecco i tre esempi più comuni:
_ la necessità di recuperare un vecchio atto smarrito se il notaio che l’ha redatto non è più in attività;
_ la necessità di verificare la presenza di un’ipoteca e se questa è stata cancellata;
_ la necessità di rintracciare un atto di provevienza.

Come richiedere un’ispezione ipotecaria?
Il processo per effettuare le ispezioni ipotecarie può essere lungo e complesso.

Molti professionisti del settore si avvalgono di consulenti esterni per estrapolare i dati di cui hanno bisogno, sia perché è necessario conoscere a fondo le procedure di interrogazione della piattaforma Sister dell’Agenzia delle Entrate, sia perché ogni informazione ricercata (e trovata) richiede delle valutazioni sui passaggi successivi da eseguire.

Solo un professionista con esperienza è in grado di capire come proseguire l’ispezione in modo corretto e veloce.

Attraverso la consultazione personale abbiamo la possibilità di interrogare la banca dati ipotecaria per ricavare informazioni sugli immobili di cui siamo titolari.

Questo tipo di ricerca viene eseguita nei periodi successivi alla data di informatizzazione della singola Conservatoria: se abbiamo la necessità di reperire informazioni relative a periodi storici precedenti, dobbiamo per forza recarci, previo appuntamento, presso il servizio di pubblicità immobiliare di competenza territoriale.

Anche i soggetti che non sono titolari dell’immobile possono utilizzare il servizio di ispezione ipotecaria telematica: in questo caso è possibile ispezionare le note di trascrizione, iscrizione e le domande di annotazione registrate anche in precedenza al periodo informatizzato.

Quanto costa una richiesta di ispezione ipotecaria?
L’ispezione ipotecaria è un servizio messo a disposizione delle persone fisiche e giuridiche da parte dell’Agenzia delle Entrate.

La consultazione delle informazioni contenute nella visura catastale:
- è gratuita per i soggetti che sono titolari – anche solo in parte –, del diritto di proprietà sull’immobile oggetto di ispezione (o titolari di altri diritti reali di godimento); in questo caso siamo nell’ambito dell’ispezione ipotecaria personale;

- è a pagamento per i soggetti che non hanno alcun diritto reale sull’immobile di cui richiedono l’ispezione; in questo caso vengono applicati i tributi previsti dall’Agenzia delle Entrate e specificati in un documento dal nome tabella tasse ipotecarie.