Glossario immobiliare

Il “glossario immobiliare” è uno strumento per comprendere il linguaggio specifico del settore immobiliare. Con termini spesso tecnici e abbreviati, può risultare complesso per chi non è addentro a questo campo. Questo primo elenco mira a semplificare la comunicazione tra noi professionisti e i nostri clienti, fornendo
definizioni chiare e concise dei termini più comuni utilizzati nel settore. Quindi che tu sia un acquirente o un venditore, una buona conoscenza e padronanza del lessico legato al mondo degli immobili, ti permetterà di muoverti con più facilità nel mercato immobiliare. 

ABITABILITA’ e AGIBILITA‘
In passato, abitabilità e agibilità erano distinti: l'abitabilità si riferiva agli immobili residenziali, mentre l'agibilità a tutti gli altri. Oggi, con il Testo Unico sull'Edilizia (DPR 380/2001) e successivi aggiornamenti, i due termini sono stati unificati sotto il concetto di "agibilità".
Qundi l’abitabilità indicava l'idoneità di un immobile residenziale a essere abitato, garantendo requisiti di salubrità, igiene ed efficientamento energetico. Con il termine agibilità ci si riferiva a tutti gli edifici, anche non residenziali (es. capannoni industriali, uffici), verificando la stabilità e la sicurezza strutturale.
Unificazione: Il Testo Unico sull'Edilizia ha unificato i due termini, oggi entrambi indicati come "agibilità" per semplificare l'iter burocratico.

ABUSO EDILIZIO
L’abuso edilisio si può definire come una variazione della struttura o della volumetria di un immobile non approvata dagli uffici competenti o non sanata successivamente. La presenza di abusi edilizi vieta il trasferimento dell'immobile. Sebbene non esista una norma specifica che fornisca una definizione ufficiale, ciò comprende una vasta gamma di illeciti legati a lavori che presentano mancanze o difformità rispetto alle concessioni rilasciate dal Comune o dal Catasto. Questo reato è caratterizzato dalla realizzazione di interventi edilizi al di fuori dei parametri autorizzati, mettendo a rischio la sicurezza e violando le disposizioni normative vigenti. La sua natura variegata implica che ogni violazione, che vada dalla mancanza di permessi di costruzione all’alterazione sostanziale dei progetti autorizzati, possa essere considerata come abuso edilizio.

BENE IMMOBILE
Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto cio' che naturalmente o artificialmente e' incorporato al suolo.

CAPARRA
Somma di denaro o altro bene fungibile che una parte contraente versa all'altra quando viene stipulato un contratto, specie preliminare, a garanzia dell'adempimento o come penale in caso di recesso ingiustificato: caparra confirmatoria, penitenziale.  Caparra confirmatoria: è una somma di denaro o altro bene consegnato per rafforzare il vincolo contrattuale e in caso di  inadempimento, funge da risarcimento o può essere trattenuta. Caparra penitenziale: è un corrispettivo per il diritto di recesso, consentendo a una parte di sciogliere il contratto pagando una somma predeterminata.

ATEGORA CATASTALE
La categorie catastali sono cinque: A (abitazioni), B (edifici a uso collettivo, come caserme o scuole), C (commerciali come box, negozi, tettoie), D (immobili industriali), E (immobili speciali). In ogni categoria ci sono più distinzioni: fra le abitazioni si distinguono la A1 (lusso), A2 (civile), A3 (economica), A4 (popolare), A5 (ultrapopolare), A6 (case rurali), A7 (villini), A8 (ville), A9 (immobili storici). Nel rogito è spesso indicata in forma abbreviata con "CAT.".

COMPROMESSO
Contratto preliminare di compravendita immobiliare | accordo tra due parti per deferire ad arbitri la decisione d'una controversia.

CONCESSIONE EDILIZIA
L'atto con cui il Comune concede la costruzione di un immobile purché la destinazione d'uso e i volumi realizzati rispettino gli strumenti urbanistici. Qualsiasi difformità dalla concessione costituisce abuso edilizio. Un'abitazione con abusi non sanati può essere venduta ma il venditore deve dichiararlo nel rogito.

CONDONO EDILIZIO
Se ci sono difformità tra la planimetria originariamente depositata in catasto e quella attuale vi sono due possibilità o si tratta di semplici irregolarità formali sanabili con una semplice segnalazione in catasto o invece si tratta di irregolarità sostanziali, che violando leggi e regolamenti urbanistici andavano "sanate" mediante il condono edilizio. Non è possibile vendere una casa non condonata.

CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI
La Conservatoria dei Registri Immobiliari, ora Ufficio di Pubblicità Immobiliare, è un ufficio dell'Agenzia delle Entrate che si occupa di conservare e rendere pubblici gli atti relativi ai beni immobili. In pratica, è il registro in cui si trascrivono e iscrivono tutti gli atti che riguardano i diritti reali su immobili, come compravendite, ipoteche, successioni, ecc. In sintesi, la Conservatoria è un archivio pubblico che garantisce la pubblicità legale degli atti immobiliari, fornendo informazioni sulla proprietà e le eventuali incidenze (come ipoteche o pignoramenti) su un immobile.

IMPOSTA DI REGISTRO
L’imposta di registro è un tributo richiesto dallo Stato ogni volta che si registra un atto, al quale si vuole conferire certezza giuridica: la sua applicazione è regolata dal Dpr n. 131/1986 (Testo Unico dell’imposta di registro). La registrazione dell’atto si effettua presso l’Agenzia delle entrate: da questo momento il contenuto e la data del documento diventano immodificabili. Per i trasferimenti, per le prime case ammonta al 2% sul valore catastate, per una seconbda casa è il 9% sul valore catastale. Per la registrazione delle locazione al 2% annuo del canone.

IMPOSTA DI SUCCESSIONE
L'imposta sulle successioni e donazioni è la tassa che si applica ai trasferimenti di beni e diritti per successione a causa di morte, per donazione o a titolo gratuito, compresi i trasferimenti derivanti da trust e da altri vincoli di destinazione. Il pagamneto spetta ad uno dei soggetti obbligati, ossia: i chiamati all'eredità e i legatari, anche nel caso di apertura della successione per dichiarazione di morte presunta, ovvero i loro rappresentanti legali.

ISPEZIONE IPOTECARIA
L'ispezione ipotecaria è una ricerca effettuata presso i registri immobiliari per verificare la situazione giuridica di un immobile, in particolare per individuare la presenza di ipoteche, pignoramenti o altre formalità che potrebbero gravare sulla proprietà. In pratica, permette di accertare chi è il proprietario e se ci sono vincoli sull'immobile.
Ecco alcuni dettagli:
Scopo: L'ispezione ipotecaria ha lo scopo di fornire informazioni dettagliate sulla titolarità di un immobile e su eventuali diritti reali di garanzia (come le ipoteche) o altri vincoli che potrebbero gravare sullo stesso.
Dove si effettua: La ricerca viene eseguita presso i "Servizi di pubblicità immobiliare" dell'Agenzia delle Entrate, che gestiscono i registri immobiliari.
Cosa si trova: Tramite l'ispezione ipotecaria, si possono individuare trascrizioni, iscrizioni e annotazioni relative all'immobile, come ad esempio ipoteche volontarie (derivanti da contratti di finanziamento), ipoteche legali (derivanti da provvedimenti giudiziari) o pignoramenti.
Utilità: L'ispezione ipotecaria è utile sia per chi vende che per chi acquista un immobile, poiché permette di verificare la situazione giuridica dell'immobile e di evitare spiacevoli sorprese. Ad esempio, un acquirente può accertarsi che l'immobile sia libero da ipoteche o altri vincoli prima di procedere all'acquisto.
Visura ipotecaria: L'ispezione ipotecaria è spesso chiamata anche visura ipotecaria o visura ipocatastale.
In sintesi, l'ispezione ipotecaria è uno strumento fondamentale per chiunque sia interessato a un immobile, sia per verificarne la situazione giuridica sia per tutelare i propri interessi in caso di compravendita o altre operazioni immobiliari.

PERTINENZA
Porzione autonoma di fabbricato legata all'immobile principale da un rapporto di servizio, per volontà del proprietario e per sua reale destinazione. Può anche essere dotata di autonoma rendita catastale. Ad esempio un box, una cantina o un solaio rispetto all'appartamento situato nello stesso fabbricato. Le pertinenze ai fini Irpef e imposte di trasferimento godono dello stesso trattamento applicato all'immobile principale. Quindi se si acquista un box di pertinenza a una "prima casa" si pagherà l'aliquota ridotta.

RENDITA CATASTALE
è un valore attribuito dall'Agenzia delle Entrate a ogni immobile (fabbricato o terreno) e rappresenta la sua potenziale capacità di produrre reddito. È un dato fondamentale per il calcolo di diverse imposte sugli immobili, come l'IMU (Imposta Municipale Unica) e l'IRPEF.
In dettaglio, la rendita catastale: è un valore fiscale: viene utilizzata per determinare la base imponibile di diverse imposte, tra cui IMU, imposte di successione, e imposte ipotecarie e catastali.
È attribuita dall'Agenzia delle Entrate: viene determinata in base alla consistenza dell'immobile (superficie, numero di vani,
ecc.) e alla tariffa d'estimo unitaria, che varia in base alla zona e alla categoria catastale dell'immobile.
È diversa per fabbricati e terreni:
- per i fabbricati, la rendita catastale è collegata alla singola unità immobiliare.
- per i terreni, la rendita catastale si distingue in Reddito Dominicale (attribuito al proprietario) e Reddito Agrario (attribuito all'attività agricola).
Serve per il calcolo di varie imposte: Come IMU, IRPEF, imposta di successione e donazione, imposte ipotecarie e catastali.
Si trova nelle visure catastali: è possibile consultare la rendita catastale di un immobile attraverso le visure catastali, disponibili online o presso l'Agenzia delle Entrate.
In sintesi, la rendita catastale è un valore chiave per la valutazione fiscale degli immobili e per il calcolo delle imposte, quindi è importante conoscerla e comprenderla.

RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
Scioglimento del contratto dovuto a irregolarità nella sua esecuzione. Può avvenire per inadempimento di una delle parti, per sopravvenuta impossibilità della sua esecuzione, o per sopravvenuta eccessiva onerosità.

ROGITO
L'atto con cui il notaio trasferisce la proprietà dell'immobile. Può essere redatto sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata, con firma autenticata.

SERVITU'
Limitazione del diritto di proprietà su di un bene, a vantaggio o per la necessità di un altro bene: servitù di passaggio, onere, gravante su un fondo, di sopportare il passaggio per gli usi del fondo vicino, se quest'ultimo non abbia altrimenti possibilità o facilità di accesso alla strada pubblica.

TRASCRIZIONE
Deposito di apposita nota presso la Conservatoria dei registri riguardante i diritti reali che si godono su immobili o su mobili registrati (per esempio, auto). La trascrizione serve a far conoscere, e a far valere rispetto a terze persone, un diritto, un vincolo o una servitù. La trascrizione può avvenire solo per mezzo di atto pubblico o scrittura privata autentificata da un notaio, oppure in forza di una sentenza o comunque di un accertamento in giudizio. Nelle compravendite è in genere il notaio che è tenuto a farla.

VISIURA CATASTALE
La visura catastale è un documento, rilasciato dall'Agenzia delle Entrate, che fornisce informazioni dettagliate su un immobile, sia esso un terreno o un fabbricato. Include dati identificativi, reddituali, anagrafici degli intestatari e, nel caso di fabbricati, anche planimetrie. Serve a conoscere la situazione catastale di un bene immobile e le sue caratteristiche.
In dettaglio, la visura catastale contiene:
Dati identificativi: Indicano la collocazione dell'immobile (comune, sezione, foglio, particella, subalterno).
Dati reddituali: Rendita catastale, che determina la base imponibile per il calcolo di alcune tasse.
Dati anagrafici: Informazioni sugli intestatari dell'immobile (nome, cognome, codice fiscale).
Dati grafici: Planimetrie dei fabbricati o mappe dei terreni, se disponibili.
La visura può essere richiesta per un immobile specifico o per un soggetto, permettendo di conoscere i beni immobili di sua proprietà. È uno strumento utile per verificare la correttezza dei dati catastali, ad esempio prima di una compravendita o per altri adempimenti legali.