Cosa fare se un solo condomino vuole installare l'ascensore

Cosa bisogna fare per mettere un ascensore in condominio?

Sebbene sia ormai una dotazione standard per le nuove costruzioni, sono ancora molti gli edifici condominiali sprovvisti di ascensore. Eppure, questa importante opera non è solo una comodità in più per i residenti: per molti proprietari di appartamenti è una vera e propria necessità, si pensi a condomini anziani oppure affetti da problemi di salute. Ma cosa sapere per mettere un ascensore in condominio, quali sono i passaggi?

In linea generale, ci si può trovare di fronte a due situazioni diverse:

• l’installazione di un ascensore a uso di tutti i condomini, o della maggioranza degli stessi;
• l’installazione di un ascensore per un solo condomino o, ancora, un numero ristretto di residenti.

Installazione dell’ascensore per tutti i condomini

Come già specificato, l’installazione di un ascensore può avvenire per richiesta di tutti i condomini o, ancora, solo da un singolo residente. Ma quali sono i passaggi per richiederne l’approvazione?

In genere, quando l’installazione dell’ascensore riguarda tutti i condomini - oppure una porzione rilevante degli stessi - l’opera deve essere sottoposta al vaglio dell’assemblea condominiale. Per farlo, l’amministratore dovrà convocare la stessa assemblea specificando l’ordine del giorno e, dopo aver presentato il progetto, metterlo a votazione. Se il progetto viene approvato, e non comporta modifiche importanti alle parti comuni dell’edificio, si procederà alla nomina dell’impresa incaricata. Se, invece, gli interventi prevedono una spesa gravosa o voluttuaria, l'articolo 1121 del Codice Civile prevede non solo che i condomini che non intendono trarne vantaggio siano esonerati dalla spesa, ma anche che l'innovazione non possa essere consentita a meno che la maggioranza dei condomini che l'hanno deliberata o accettata si facciano carico integrale dei costi. In ogni caso, prima della realizzazione sarà sempre necessario verificare la sicurezza del progetto e il rispetto della normativa sulle barriere architettoniche.

Ascensore installato solo da alcuni condomini

Ma cosa succede, se la richiesta di installare un ascensore proviene da un singolo condomino o, ancora, da pochi residenti? In questo caso, il proprietario potrà procedere a proprie spese, purché non alteri la destinazione d’uso delle parti comuni dell’edificio e non impedisca ad altri di usarle parimenti, così come previsto dall’articolo 1102 del Codice Civile.

Di norma, se la richiesta del singolo avviene per abbattere le barriere architettoniche, non è indispensabile ottenere il voto favorevole dell’assemblea, così come ribadito dalla sentenza 19087/2022 della Corte di Cassazione. Infatti, in questo caso l’ascensore:

• è da considerarsi a tutti gli effetti uno strumento per l'eliminazione delle barriere architettoniche in condominio;
• non può essere perciò negato il diritto del singolo condomino di installarlo.

Quale maggioranza serve per un ascensore?

Ma quale maggioranza serve per approvare un ascensore, nei casi che richiedono un voto assembleare? Come previsto dagli articoli 1120 e 1136 del Codice Civile:

• se si vuole procedere all'installazione per eliminare le barriere architettoniche, si dovrà raggiungere la maggioranza semplice dei presenti, purché rappresentino almeno la metà del valore in millesimi dell’edificio;
• in caso contrario, è necessaria la maggioranza qualificata dei presenti, con il raggiungimento di almeno un terzo del valore in millesimi del condominio.

Come già evidenziato, per le installazioni richieste da singoli condomini previste per rimuovere barriere architettoniche, il voto favorevole dell’assemblea non è indispensabile. Anche qualora l'assemblea dovesse bocciare un'eventuale richiesta, optando per un rifiuto all’installazione dell’ascensore, il singolo può comunque procedere a proprie spese, in base all’articolo 1121 del Codice Civile.

Quale maggioranza è necessaria se l’ascensore richiede il taglio scale?

Vi sono però delle eccezioni alla votazione di maggioranza, come nel caso sia necessario procedere al taglio scale o, ancora, ad altri interventi molto gravosi. Di norma, si può installare l'ascensore esternamente o internamente al condominio, ad esempio approfittando di un muro comune, della parete perimetrale oppure della tromba delle scale. La predisposizione all’interno della tromba delle scale è certamente la più diffusa, ma a volte può comportare degli interventi di adeguamento sulle parti comuni, come appunto il taglio o la limatura delle stesse scale. Questa procedura viene realizzata con speciali macchine che, tramite punte diamantate e in assenza di vibrazioni, modificano l’assetto delle scale per ricavare lo spazio sufficiente per l’ascensore.

In questo caso, ci si trova di fronte a un’innovazione sulle parti comuni che comporta degli interventi strutturali significativi. Per questa ragione, in base alle disposizioni degli articoli 1120 e 1136 del Codice Civile, bisogna ottenere:

• il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea;
• purché i partecipanti rappresentino i due terzi del valore dell’edificio, pari quindi a 666 millesimi.

Come facile intuire, l’intervento non potrà andare a pregiudicare la sicurezza e la stabilità dello stabile e, in caso la richiesta provenga da un singolo condomino disabile o allo scopo di rimuovere barriere architettoniche, prevarrà il principio di solidarietà del condominio, tanto che l’installazione non potrà essere inibita.

Determinato come debba agire il singolo per l’installazione dell’ascensore in condominio, anche a uso privato, quali interventi si possono realizzare e, soprattutto, chi deve sostenere le spese?

Regole d’installazione dell’ascensore privato in condominio

Il singolo che vuole installare un ascensore per uso personale, oppure un piccolo gruppo di condomini che decide di avvalersene, deve prestare attenzione ad alcuni fattori di progetto, prima di procedere alla predisposizione dell’apparecchio.

Innanzitutto, è indispensabile ribadire nuovamente che l’installazione non può avvenire a detrimento dell’utilizzo delle parti comuni da parte degli altri condomini. Inoltre, sempre come previsto dall’articolo 1120 del Codice Civile:

• è necessario preservare il decoro architettonico del condominio, soprattutto se l’installazione avviene sulle pareti esterne del palazzo, sulla facciata principale o visibile dai cortili;
• come già detto, bisogna garantire la stabilità e la sicurezza dell’edificio;
• è inoltre necessario rispettare il diritto di luce e veduta di tutti i condomini che potrebbero essere interessati dal vano di scorrimento dello stesso ascensore, secondo le distanze stabilite dall’articolo 907 del Codice Civile.

Spese per l’installazione dell’ascensore privato in condominio

Come facile intuire, se l’installazione dell’ascensore è voluta da un singolo condomino, quest’ultimo dovrà farsi carico di tutti gli oneri di spesa e di cura, quindi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’opera. Se, invece, la predisposizione è richiesta da un piccolo gruppo di condomini, le relative spese saranno ripartite fra gli stessi.

Ovviamente, i condomini che non hanno partecipato alle spese di installazione e ai costi di manutenzione, non potranno avvalersi dell’ascensore. L’accesso a quest’ultimo, di conseguenza, potrebbe essere vincolato al possesso di specifiche chiavi di sblocco. In questo caso, si parla più precisamente di bene suscettibile a godimento separato, ovvero non disponibile per tutti i residenti. 

È però necessario sottolineare che, nel tempo, qualsiasi altro condomino - o lo stesso condominio nel suo complesso - possono decidere di avvalersi dei vantaggi previsti dall’innovazione. In caso di ingresso in itinere, sarà necessario:

• sostenere la relativa quota di spese d’installazione, ripartita in millesimi;
• sostenere le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’opera, sempre con una ripartizione in millesimi.

È infine utile ricordare che l’installazione di un ascensore da parte di un solo condomino permette di accedere alle detrazioni previste per legge per la rimozione delle barriere architettoniche, pari al 50% per una spesa massima di 96.000 euro entro il 31 dicembre 2024 e del 36% nel corso del 2025, salvo future modifiche.