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Come funziona la cedolare secca degli affitti

Dopo aver scelto il modello del contratto di locazione da stipulare, sono in molti coloro che decidono di optare per un contratto di affitto con cedolare secca.

Questa soluzione comporta una considerevole serie di vantaggi sia per il proprietario di un immobile che per l’inquilino. 

Contratto di affitto con cedolare secca: cosa significa

Quando si parla di contratto di affitto con cedolare secca si fa riferimento ad un contratto di locazione al quale è applicato un regime fiscale agevolato. Questo contratto non è soggetto al pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, dovute per la registrazione dell’atto ed eventuali proroghe.

Al posto di queste imposte, si è tenuti a pagare un’aliquota sul canone annuo. È bene tenere a mente che la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro in caso di cessione del contratto di locazione.

Stipulare un contratto di affitto con cedolare secca significa perdere l’opportunità di richiedere aggiornamenti riguardanti il canone di locazione, come ad esempio le variazioni degli indici Istat. Il canone stabilito nel momento della sottoscrizione del contratto rimane il medesimo per l'intera durata dell’opzione. È importante ricordare che è possibile scegliere la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto, sia negli anni successivi nel caso di affitti pluriennali.

Aliquota del 21% o del 10%

Coloro che decidono di stipulare un contratto di locazione con cedolare secca hanno la facoltà di scegliere se applicare un’aliquota sul canone annuo del 10% o del 21%, a seconda della tipologia di contratto di affitto.

L’aliquota del 21% riguarda i contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi, quella del 10%, invece, i contratti d’affitto a canone concordato:

  • Tassazione cedolare secca del 21%: essa viene applicata sul totale del reddito fondiario percepito dal contribuente nell’anno. Non è previsto il pagamento di tutte le altre imposte collegate all’atto di registrazione del contratto, così come non si pagano le addizionali Irpef.
  • Tassazione cedolare secca del 10%: questa aliquota può essere applicata ai contratti di locazione ad uso abitativo che non superano un determinato limite stabilito in relazione all’importo dell’affitto mensile.

È bene sottolineare che i requisiti per l’applicazione della cedolare secca con aliquota del 10% sono molto più rigidi rispetto a quelli previsti per usufruire di una cedolare secca del 21%. Infatti, essa si applica soltanto in casi come contratti di affitto a studenti universitari, oppure nei Comuni soggetti a calamità naturali.

Contratto di affitto con cedolare secca: le locazioni brevi

In riferimento alla cedolare secca prevista per gli affitti brevi, è opportuno soffermarsi a delineare quali sono le regole di questo caso particolare. Innanzitutto, quando si parla di contratto di locazione breve ci si riferisce ad un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche e al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Anche coloro che optano per affitti brevi possono scegliere la cedolare secca del 21%. L’applicazione di tale tassazione è possibile per un massimo di quattro appartamenti per periodo d’imposta.

Altri dettagli

- Il costo della registrazione di un contratto di affitto con cedolare secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di affitto annuo stabilito dalle parti, oppure del 10% per i contratti di affitto a canone concordato. Non è necessario pagare le addizionali regionali e comunali dell’Irpef, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

- Chi paga la cedolare secca è colui che esercita il diritto di proprietà o di usufrutto sull’immobile in affitto.

- Per quanto riguarda i contratti a canone concordato, è prevista un’aliquota sul canone annuo del 10%. Per i contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi, invece, l’aliquota ammonta al 21%.

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