Quanto costa vendere una casa ereditata?

Cosa succede quando si vende una casa ereditata e soprattutto, quali tasse si pagano? 

La prima cosa da fare quando si riceve in eredità una casa è la dichiarazione di successione, il documento che attesta il passaggio dei beni agli eredi per la determinazione delle tasse. La documentazione va presentata entro un anno dal decesso del precedente proprietario; il passo è fondamentale se si desidera vendere il bene ereditato in quanto, se la situazione delle tasse non è regolare, non si può procedere, appunto, alla vendita.

Ma quali tasse si pagano se si vende la casa ereditata?

Tassa di successione

La tassa di successione su un immobile ereditato, in caso questo ecceda la franchigia di un milione di euro,  varia a seconda del grado di parentela:

• 4% sul valore catastale dell’immobile, con franchigia pari a 1.000.000€ per figli e coniuge
• 6% sul valore catastale con franchigia pari a 100.000€ per fratelli e sorelle
• 6% sul valore catastale, senza applicare la franchigia, per nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri
• 8%, anche in questo caso senza applicazione della franchigia, per tutti gli altri soggetti (fra cui rientra anche il convivente)

Imposta ipotecaria

L’imposta ipotecaria sulla casa ereditata è pari al 2 per cento del valore catastale dell’immobile. Va pagata prima di presentare la dichiarazione di successione e, in caso almeno uno degli eredi benefici delle agevolazioni prima casa, è pari a 200 euro.

Imposta catastale

L’imposta catastale sulla casa ereditata è pari al 1 per cento del valore catastale dell’immobile. Anche questa va pagata prima di presentare la dichiarazione di successione e, in caso almeno uno degli eredi benefici delle agevolazioni prima casa, è pari a 200 euro.

Altre imposte

Le altre imposte da pagare sulla casa ereditata sono:

• l'imposta di bollo,  64€ per ogni nota di trascrizione;
• i tributi speciali;
• la tassa ipotecaria  di 35€ per ciascuna nota di trascrizione.

Voltura catastale

Prima di vendere l’immobile ereditato occorre, entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione, presentare la domanda di voltura catastale, per la quale occorre pagare un’altra serie di imposte:

• 55€ per il tributo speciale catastale;
• 16€ per ogni 100 pagine di domanda di imposta di bollo.

Accettazione e trascrizione

Per vendere una casa ereditata è necessario presentare gli atti di accettazione dell’eredità (espressa o tacita) e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, atto necessario alla stipula del contratto di compravendita. I documenti necessari per quest’ultimo atto sono:

• il certificato di morte di chi ha lasciato il bene in eredità;
• l’atto di successione.

Se la casa da vendere è stata ereditata da più di una persona, tutti questi devono aver espresso il consenso alla vendita. In caso questo non accada, l’erede in disaccordo può vendere la propria quota (con prelazione agli altri eredi) o sciogliere la comunione davanti al giudice, vendendo la quota a terzi e dividendo il ricavato tra i coeredi (un passo che però complica le cose in sede di compravendita).

Se si decide di vendere una casa ereditata da meno di cinque anni, non si pagheranno tasse sulla transazione, in quanto la vendita non è considerata speculativa ed è quindi esente da tasse sulla plusvalenza (pari al 26% del valore della transazione).

Se invece la vendita avviene dopo cinque anni, la tassazione del 26% sul prezzo di vendita ha luogo; ma se si chiede l’applicazione del metodo del prezzo valore si potrà calcolare la base imponibile sulla base della rivalutazione della rendita catastale secondo parametri più convenienti, che possono abbassare l’entità del dovuto.

Vendita di una casa ereditata dopo dieci anni

Se si vende una casa dopo dieci anni dalla morte del precedente proprietario, la tassazione sulla compravendita resta valida. Attenzione però ad esprimere l’accettazione dell’eredità entro questo lasso di tempo, altrimenti la sola dichiarazione di successione non sarà sufficiente e la compravendita potrebbe giungere a uno stop.

Imu e altre imposte

Va da sè che, in attesa di vendere la casa ricevuta in eredità, su di essa andranno pagate le normali imposte per una seconda casa: quindi Imu e utenze varie.