Le Pertinenze

Si sente spesso parlare delle cosiddette pertinenze di un immobile, ma non sempre è chiaro cosa debba intendersi con tale concetto e quali siano i locali che rientrano in tale categoria. In linea generale, si tratta di elementi in qualche modo collegati alla propria abitazione, ma la loro identificazione puntuale non è di poco conto in quanto incide sotto diversi profili, ad esempio relativi al trasferimento immobiliare nonché dal punto di vista fiscale.

La definizione di pertinenza

La definizione di “pertinenze” è ricavabile dal codice civile che, all’art. 817 le qualifica come “cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”. Tale destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima. Le pertinenze sono cose che, pur conservando la loro natura e la loro individualità fisica, sono assoggettate, in modo attuale e duraturo, a servizio oppure a semplice ornamento di un’altra cosa per renderne possibile una migliore utilizzazione ovvero per aumentarne il decoro.

Pur non dovendosi trattare di una destinazione perpetua e permanente, il c.d. nesso pertinenziale non potrà essere occasionale e temporaneo. Per la qualificazione del concetto di pertinenza non si ritiene sufficiente il requisito oggettivo rappresentato dal rapporto funzionale con il bene principale. Sarà necessario, infatti, anche un elemento soggettivo consistente nella volontà del soggetto che ne abbia titolo di destinare durevolmente il medesimo bene al servizio o ornamento del bene principale.

Come sorge il vincolo pertinenziale?

Perché una cosa (mobile o immobile) possa essere pertinenza di un’altra (mobile o immobile) occorre che tra i due beni vi sia un preciso vincolo, definito per l’appunto pertinenziale. In altre parole, si può parlare di pertinenza quando sussistono i seguenti due requisiti:

• elemento oggettivo, consistente nella destinazione di un bene (cosa accessoria) al servizio o semplicemente all’abbellimento di un altro bene (cosa principale). La destinazione deve consistere nella materiale attribuzione, non occasionale ma durevole nel tempo, della cosa accessoria a beneficio della cosa principale;
• elemento soggettivo, costituito dalla rispondenza di tale destinazione all’effettiva volontà dell’avente diritto di creare il predetto vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale.

Praticamente, il vincolo pertinenziale tra la cosa principale e quella accessoria si crea quando il titolare di entrambe le cose (non per forza il proprietario, ma anche colui che ne può disporre vantando altro diritto reale, tipo l’usufruttuario, l’enfiteuta, ecc.) decide che una di esse deve essere funzionale all’altra.

Per aversi pertinenza, il bene non deve per forza essere strutturalmente e fisicamente collegato alla cosa principale, potendo trovarsi anche molto distante da esso. Il legame tra bene principale e pertinenza è di tipo economico funzionale e può sussistere anche da lontano.

Quali beni possono essere pertinenze?

Tra un istante ti dirà quali sono le normali pertinenze di una casa; in questo paragrafo vorrei spiegarti davvero brevemente quali beni possono diventare pertinenze di altri. La legge, a tal proposito, non pone limiti: sia i beni mobili che quelli immobili possono essere assoggettate al vincolo di pertinenzialità.

E così, il rapporto di pertinenza può sussistere:

• tra beni mobili. Si pensi alla cornice, che è pertinenza del quadro; oppure all’autoradio, che è pertinenza del veicolo;
• tra bene mobile e bene immobile. Ad esempio, la cassetta delle lettere è pertinenza dell’edificio, così come gli attrezzi, i macchinari e il bestiame da lavoro sono pertinenze del fondo agricolo;
• tra beni immobili. Il giardino è pertinenze della casa, così come lo è il box auto.

Pertinenze e normativa IMU

Dal punto di vista fiscale, a seguito dell’introduzione nel 2012 dell’IMU (Imposta municipale unica), il concetto di pertinenza ha risentito di una più puntuale definizione, in particolare per quanto riguarda l’esenzione introdotta dal 2014 per le abitazioni per le abitazioni principali non di lusso (categorie catastali dalla A2 alla A7). Esenzione che, dal 2016, è stata introdotta anche per la TASI. Tale esenzione deve ritenersi confermata anche a seguito dell’introduzione della nuova IMU a opera dalla L. n. 160/2019. La normativa ha chiarito che per abitazione principale deve intendersi l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Allo stesso regime dell’abitazione principale soggiacciono le eventuali  pertinenze, dunque anche queste devono intendersi escluse dall’applicazione dell’IMU, ma con le dovute precisazioni.

Pertinenze: come funziona l’esenzione?

La legge ha chiarito che per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle seguenti categorie catastali:

– C/2, che comprende i magazzini e i locali di deposito, nonché le cantine e le soffitte disgiunte dall’abitazione e con autonoma rendita catastale;

– C/6, che comprende le stalle, le scuderie, i box per auto, i posti auto (pertinenziali) scoperti, le rimesse per autoveicoli o per imbarcazioni, le autorimesse (non pertinenziali), gli autosilos e i parcheggi a raso aperti al pubblico;

– C/7, che comprende le tettoie (chiuse o aperte), i lavatoi pubblici coperti e i posti auto su aree private coperte o su piani pilotis.

In particolare, le pertinenze sono ammesse al trattamento agevolato nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo. Dunque le pertinenze esenti saranno al massimo tre, una per categoria catastale. Qualora vi siano più pertinenze accatastate nella stessa categoria, sarà facoltà del contribuente scegliere su quale far valere l’esenzione.