Tolleranze edilizie per le abitazioni

La legge “Salva Casa” ha introdotto importanti modifiche al D.P.R. 380/2001, in particolare riguardo alle cosiddette “tolleranze costruttive” per le abitazioni. Questo termine si riferisce alle differenze accettabili tra il progetto originale di un edificio e la sua realizzazione effettiva.

La nuova normativa, riscrivendo l’articolo 34 bis del D.P.R. 380/2001, ha ampliato i limiti di tali tolleranze, distinguendo tra quelle “costruttive” (variazioni rispetto al progetto) e quelle “esecutive” (piccole irregolarità durante i lavori che non compromettono la sicurezza dell’edificio).

La legge ha sostanzialmente ridefinito i limiti entro cui le variazioni rispetto al progetto originale sono considerate accettabili, introducendo un sistema complesso che tiene conto della data di realizzazione dei lavori e della superficie degli immobili.

In questa guida, esploreremo in dettaglio le novità del Salva Casa, analizzando come calcolare le tolleranze, quali sono i casi speciali e cosa cambia per gli immobili vincolati e le zone sismiche.

Regimi per le tolleranze edilizie

Una delle novità principali è l’introduzione di due regimi distinti per le tolleranze, basati sulla data di realizzazione dei lavori.

Regime generale

Per tutti gli interventi, rimane valida la regola che scostamenti fino al 2% nelle misure (altezza, distanze, volume, superficie) rispetto al progetto approvato non costituiscono violazioni edilizie.

Regime di maggior favore (per interventi entro il 24 maggio 2024)

La legge prevede tolleranze più ampie per i lavori completati entro il 24 maggio 2024.

Queste tolleranze sono inversamente proporzionali alla superficie dell’immobile: più grande è l’immobile, minore è la tolleranza ammessa.

Ecco le nuove soglie di tolleranza:

• 2% per immobili sopra i 500 metri quadrati;
• 3% per immobili tra 300 e 500 metri quadrati;
• 4% per immobili tra 100 e 300 metri quadrati;
• 5% per immobili sotto i 100 metri quadrati;
• 6% per immobili sotto i 60 metri quadrati.

In parole semplici il “Salva Casa” ha riconosciuto che, specialmente in edifici più vecchi o durante lavori complessi, possono verificarsi piccole differenze rispetto al progetto originale. Per evitare di considerare automaticamente queste variazioni come abusi edilizi, la legge ha definito dei margini di tolleranza. Inoltre per venire incontro a situazioni passate, antecedenti il 24 maggio 2024, ha implementato una scala di valori in percentuale che tutela soprattutto gli immobili di più piccole dimensioni.

Perché queste differenze nelle tolleranze?  

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT), nelle sue linee guida, ci aiuta a capire il perché di questa distinzione nelle tolleranze. Anche se queste linee guida non hanno valore di legge, sono state create per aiutare i tecnici comunali ad applicare le nuove regole in modo uniforme.

La scelta del legislatore di favorire gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 si basa su due principali motivazioni:

• prevenire abusi futuri: si vuole evitare che, dopo l’introduzione della nuova legge, si sfruttino intenzionalmente i margini di tolleranza più ampi per realizzare interventi difformi dai progetti approvati;
• riconoscere il progresso tecnico: le tecniche di costruzione sono migliorate nel tempo. Questo significa che, per gli interventi recenti, è meno probabile trovare grosse differenze rispetto ai progetti originali.

Come si calcola la superficie utile per le tolleranze?

Un’altra domanda importante a cui le linee guida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) hanno risposto è: come si calcola la superficie utile per determinare le tolleranze consentite?

Il MIT chiarisce che la superficie utile è definita dal Regolamento Edilizio Tipo. In particolare, si tratta della «superficie di pavimento degli spazi di una unità immobiliare, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre».

Inoltre, le linee guida specificano che per il calcolo delle tolleranze si deve sempre considerare la superficie indicata nel titolo abilitativo originale, senza tener conto di eventuali frazionamenti avvenuti nel tempo.

Questa precisazione è una sorta di garanzia per evitare che, attraverso frazionamenti successivi, si possano applicare percentuali di tolleranza più favorevoli che, sommate, porterebbero a difformità significative rispetto al progetto iniziale.

È fondamentale notare che questa regola si applica unicamente agli interventi regolati dal comma 1-bis dell’articolo 34 bis del D.P.R. 380/2001, ovvero quelli realizzati entro il 24 maggio 2024.

In parole semplici, per calcolare le tolleranze, si considera la superficie calpestabile interna dell’immobile, esclusi muri e altri elementi strutturali, come indicata nel progetto originale. Si ignora come la proprietà è stata eventualmente divisa nel tempo, questo per assicurare che non si sfruttino le tolleranze in modo eccessivo. Questo sistema di calcolo è valido solo per i lavori fatti prima del 24 maggio 2024.

Tolleranze e requisiti igienico-sanitari: cosa cambia?

Quando si tratta di rispettare le norme igienico-sanitarie e le distanze minime, le linee guida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) sono molto chiare: le tolleranze sono più stringenti.

Se le differenze rispetto al progetto riguardano le misure minime stabilite per le distanze o i requisiti igienico-sanitari, si applica sempre la tolleranza del 2% (comma 1 dell’articolo), indipendentemente dalla data del 24 maggio 2024. Questo significa che non si applicano le tolleranze più ampie previste per gli interventi anteriori a tale data.

Diverso è il discorso per quanto riguarda l’agibilità degli edifici, in particolare il rapporto tra il comma 1-ter e l’articolo 24 del D.P.R. 380/2001. In questo caso, le linee guida forniscono indicazioni specifiche per gli edifici esistenti:

• se il progetto è stato redatto dopo il 28 luglio 2024 (data di entrata in vigore della legge 105/2024), si possono considerare le nuove misure minime definite dall’articolo 24. La tolleranza del 2% si calcola su questi nuovi parametri;
• se, invece, il progetto è stato redatto prima del 28 luglio 2024, le eventuali differenze devono essere valutate in base alle misure minime vigenti al momento della redazione del progetto.

In sintesi le tolleranze per le questioni igienico-sanitarie e le distanze rimangono sempre quelle più restrittive del 2% indipendentemente dalla data dei lavori. Per quel che riguarda l’agibilità il tutto viene diversificato in base alla data di redazione del progetto. Questo per garantire che gli standard di sicurezza e igiene siano sempre rispettati, anche in presenza di piccole variazioni rispetto al progetto originale.

Tolleranze costruttive e autorizzazione paesaggistica

Secondo il MIT, gli interventi che rientrano nelle tolleranze “maggiorate” (quelle del comma 1-bis dell’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001, valide per i lavori entro il 24 maggio 2024) non richiedono l’autorizzazione paesaggistica. Questo vale a condizione che si tratti di opere elencate nell’allegato “A” del D.P.R. 31/2017 e nell’articolo 4 dello stesso decreto.

Tolleranze esecutive e immobili vincolati

La situazione è diversa per le “tolleranze esecutive” (piccole irregolarità durante i lavori). La legge “Salva Casa” applica l’esenzione dall’autorizzazione paesaggistica solo alle tolleranze costruttive, non a quelle esecutive.

Le tolleranze esecutive includono:

• minori dimensioni dell’edificio;
• mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• irregolarità di muri esterni e interni;
• differente posizione di aperture interne;
• errori in manutenzione ordinaria;
• errori di progetto corretti in cantiere;
• errori materiali di rappresentazione progettuale.

Di conseguenza, le tolleranze esecutive non si applicano agli immobili soggetti a vincoli paesaggistici (D.Lgs. 42/2004). Eventuali irregolarità in questi immobili devono essere sanate con le procedure ordinarie.

In sintesi:

• le tolleranze costruttive “maggiorate” possono evitare l’autorizzazione paesaggistica, a certe condizioni;
• le tolleranze esecutive non godono di questa agevolazione, specialmente per gli immobili vincolati, che rimangono soggetti alle normali procedure di sanatoria.