Tolérances de construction pour les maisons

La loi « Save Home » introduit des changements importants au décret présidentiel. 380/2001, notamment en ce qui concerne les soi-disant « tolérances de construction » pour les maisons. Ce terme fait référence aux différences acceptables entre la conception originale d’un bâtiment et sa construction réelle.

La nouvelle législation, réécrivant l'article 34 bis du décret présidentiel. 380/2001, a élargi les limites de ces tolérances, en distinguant les tolérances « constructives » (variations par rapport au projet) et « exécutives » (petites irrégularités pendant les travaux qui ne compromettent pas la sécurité du bâtiment).

La loi a considérablement redéfini les limites dans lesquelles les variations par rapport au projet initial sont considérées comme acceptables, en introduisant un système complexe qui prend en compte la date d'achèvement des travaux et la superficie des bâtiments.

Dans ce guide, nous explorerons en détail les nouvelles fonctionnalités de Save Home, en analysant comment calculer les tolérances, quels sont les cas particuliers et quels changements pour les propriétés répertoriées et les zones sismiques.

Régimes de construction de tolérances

L'une des principales innovations est l'introduction de deux régimes de tolérances distincts, basés sur la date d'achèvement des travaux.

Régime général

Pour toutes les interventions, la règle reste valable selon laquelle des écarts allant jusqu'à 2% dans les mesures (hauteur, distances, volume, superficie) par rapport au projet approuvé ne constituent pas des violations de construction.

Régime plus favorable (pour des interventions avant le 24 mai 2024)

La loi prévoit des tolérances plus larges pour les travaux achevés avant le 24 mai 2024.

Ces tolérances sont inversement proportionnelles à la superficie du bien : plus le bien est grand, plus la tolérance autorisée est faible.

Voici les nouveaux seuils de tolérance:

• 2% pour les propriétés de plus de 500 mètres carrés ;
• 3% pour les propriétés entre 300 et 500 mètres carrés ;
• 4% pour les propriétés entre 100 et 300 mètres carrés ;
• 5 % pour les propriétés de moins de 100 mètres carrés ;
• 6% pour les propriétés de moins de 60 mètres carrés.

En termes simples, « Salva Casa » a reconnu que, notamment dans les bâtiments anciens ou lors de travaux complexes, de petites différences par rapport à la conception originale peuvent apparaître. Pour éviter de considérer automatiquement ces variations comme des violations du bâti, la loi a défini des marges de tolérance. De plus, pour tenir compte des situations passées, avant le 24 mai 2024, il a mis en place une échelle de valeurs en pourcentage qui protège particulièrement les petites propriétés.

Pourquoi ces différences de tolérances ? 

Le Ministère des Infrastructures et des Transports (MIT), dans ses lignes directrices, nous aide à comprendre la raison de cette distinction dans les tolérances. Bien que ces lignes directrices n'aient pas force de loi, elles ont été créées pour aider les techniciens municipaux à appliquer uniformément les nouvelles règles.

Le choix du législateur de privilégier les interventions réalisées d’ici le 24 mai 2024 repose sur deux raisons principales :

• prévenir les abus futurs: nous voulons éviter qu'après l'introduction de la nouvelle loi, les marges de tolérance plus larges soient intentionnellement exploitées pour réaliser des interventions qui diffèrent des projets approuvés ;
• reconnaître le progrès technique : les techniques de construction se sont améliorées au fil du temps. Cela signifie que, pour les interventions récentes, il est moins probable de trouver de grandes différences par rapport aux projets originaux.

Comment est calculée la surface utile pour les tolérances ?

Une autre question importante à laquelle les lignes directrices du ministère des Infrastructures et des Transports (MIT) ont répondu est la suivante : comment calculer la surface utile pour déterminer les tolérances autorisées?

Le MIT précise que la surface utile est définie par le Standard Building Rules. Il s'agit notamment de la «surface au sol des espaces d'une unité immobilière, mesurée nette des murs, piliers, cloisons, niches, espaces de portes et fenêtres».

De plus, les lignes directrices précisent que pour le calcul des tolérances, il faut toujours prendre en compte la surface indiquée dans le permis original, sans tenir compte des éventuels lotissements intervenus au fil du temps.

Cette clarification est une sorte de garantie pour éviter que, lors de subdivisions ultérieures, on puisse appliquer des pourcentages de tolérance plus favorables qui, une fois additionnés, entraîneraient des différences significatives par rapport au projet initial.

Il est essentiel de noter que cette règle s'applique uniquement aux interventions réglementées par le paragraphe 1-bis de l'article 34 bis du décret présidentiel 380/2001, c'est-à-dire ceux réalisés avant le 24 mai 2024.

En termes simples, pour calculer les tolérances, la surface intérieure praticable à pied de la propriété est prise en compte, à l'exclusion des murs et autres éléments structurels, comme indiqué dans le projet original. On ne sait pas comment la propriété a pu être divisée au fil du temps, pour garantir que les tolérances ne soient pas abusées. Ce système de calcul est valable uniquement pour les travaux réalisés avant le 24 mai 2024.

Tolérances et exigences hygiéno-sanitaires : quels changements ?

Lorsqu'il s'agit de respecter les normes d'hygiène et de santé et les distances minimales, les directives du ministère des Infrastructures et des Transports (MIT) sont très claires : les tolérances sont plus strictes.

Si les différences par rapport au projet concernent les mesures minimales établies en matière de distances ou d'exigences hygiéno-sanitaires, la tolérance de 2% (paragraphe 1 de l'article) s'applique toujours, quelle que soit la date du 24 mai 2024. Cela signifie que les tolérances plus larges prévues pour les interventions antérieures à cette date ne s'appliquent pas.

La situation est différente en ce qui concerne l'utilisabilité des bâtiments, notamment la relation entre le paragraphe 1-ter et l'article 24 du décret présidentiel. 380/2001. Dans ce cas, les lignes directrices fournissent des orientations spécifiques pour les bâtiments existants :

• si le projet a été élaboré après le 28 juillet 2024 (date d'entrée en vigueur de la loi 105/2024), les nouvelles mesures minimales définies par l'article 24 peuvent être envisagées. La tolérance de 2% est calculée sur ces nouveaux paramètres ;
• toutefois, si le projet a été élaboré avant le 28 juillet 2024, les éventuelles différences doivent être appréciées sur la base des mesures minimales en vigueur au moment de l'élaboration du projet.

En résumé, les tolérances en matière d'hygiène et de distances restent toujours les plus restrictives de 2% quelle que soit la date des travaux. Côté convivialité, tout est diversifié en fonction de la date de rédaction du projet. Il s'agit de garantir que les normes de sécurité et d'hygiène sont toujours respectées, même en présence de petites variations par rapport au projet initial.

Tolérances de construction et autorisation d’aménagement paysager

Selon le MIT, les interventions qui rentrent dans les tolérances « augmentées » (celles du paragraphe 1-bis de l'article 34-bis du décret présidentiel 380/2001, valable pour les travaux jusqu'au 24 mai 2024) ne nécessitent pas d'autorisation paysagère. Ceci s'applique à condition qu'il s'agisse d'œuvres énumérées à l'annexe « A » du décret présidentiel. 31/2017 et à l'article 4 du même décret.

Tolérances exécutives et propriétés restreintes

La situation est différente pour les « tolérances exécutives » (petites irrégularités lors du travail). La loi « Save Home » applique l’exonération d’autorisation d’aménagement paysager uniquement aux tolérances de construction, et non aux tolérances exécutives.

Les tolérances de travail incluent :

• dimensions plus petites du bâtiment;
• échec de mise en œuvre d'éléments architecturaux non structurels ;
• irrégularités des murs extérieurs et intérieurs;
• position différente des ouvertures internes ;
• erreurs dans la maintenance de routine ;
• erreurs de conception corrigées sur place ;
• erreurs matérielles dans la représentation de la conception.

En conséquence, les tolérances d'application ne s'appliquent pas aux propriétés soumises à contraintes paysagères (Décret législatif 42/2004). Toute irrégularité dans ces propriétés doit être corrigée selon les procédures ordinaires.

En résumé:

• le tolérances de fabrication « augmenté » peut éviter l’autorisation d’aménagement paysager, sous certaines conditions ;
• le tolérances des dirigeants ne bénéficient pas de cet allègement, notamment pour les biens classés, qui restent soumis aux procédures normales d'amnistie.