Mehr Zeit, das Haus zu verkaufen

Das Gefühl der geringeren Dynamik, das in den letzten Monaten auf den wichtigsten italienischen Immobilienmärkten zu spüren war, wird auch durch die Entwicklung des Mailänder Marktes bestätigt, wo sich die Nachfrage nun auf Qualitätsimmobilien konzentriert, während das Angebot an qualitativ hochwertigen Immobilien immer knapper zu werden scheint. Mailand ist ein Trend unter den Großstädten. Allerdings muss man sagen, dass die kleineren Zentren noch nie zuvor in diesem Immobilienzyklus eine besonders lange Welle an Veränderungen verzeichnet haben: Auch heute ist der Anstieg nicht ganz zum Stillstand gekommen, während in den Großstädten die einhellige Meinung der Betreiber auf Beruhigung ausgerichtet ist und auf einen Rückgang wartet.
Il Sole-24 Ore hat am Montag die drei Verbände von Immobilienmaklern (Anama, Fiaip und Fimaa) und die beiden großen Betreiber (Gabetti und Tecnocasa) interviewt: Man ist allgemein davon überzeugt, dass zwei wichtige Indikatoren, nämlich die Differenz zwischen dem Angebotspreis und dem tatsächlichen Verkaufspreis und die durchschnittliche Zeit zwischen der Beauftragung der Agentur und dem Kaufvertrag, mit den Prognosen der Betreiber übereinstimmen.
Für Alberto Bellini, Präsident von Anama, wurden die Zeiten im letzten Quartal im Vergleich zum letzten Halbjahr 2002, als der Verkauf etwa drei bis vier Monate dauerte, um mindestens einen Monat verlängert. „Während die Differenz zwischen den Vorschlägen des Verkäufers und denen des Käufers bei 10 Prozent bleibt“, sagt Bellini, „besonders wenn die Urkunde kurz vor einem Kompromiss steht, vor allem dank der Zinssätze, verringern sich die Spreads tatsächlich und der 20-jährige Festzinssatz liegt bei 6 Prozent.“ Was die Marktaussichten betrifft: „In Mailand und Rom sind die Preise jetzt an der Spitze und es herrscht Stabilität, die auf einen Rückgang wartet.“ In anderen Städten ist insbesondere bei Neubauten weiterhin ein Aufwärtstrend zu verzeichnen. Dennoch gilt der Ziegel noch immer als sichere Investition und die Zahl der Verkäufe nimmt nicht ab; Es besteht immer noch ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das weiterhin hoch ist. Günstige Hypotheken helfen sehr.
Laut Alberto Pizzirani, Präsident von Fimaa: „Der Ziegelmarkt läuft weiter, aber auf drei verschiedenen Wegen: Häuser und wertvolle Flächen, wobei die Preise immer noch steigen; Wohnungen der mittleren Preisklasse, deren Preise zu stagnieren beginnen; und schließlich das Niedrigqualitätsangebot, bei dem die Kluft zwischen den zu Beginn der Verhandlungen geforderten Preisen und den Endpreisen immer größer wird. Die durchschnittlichen Fertigstellungszeiten für einen Verkauf haben sich leicht verlängert: „Im Allgemeinen liegen sie zwischen 2 und 4 Monaten“, so Pizzirani, „aber sie verlängern sich, wenn die Person, die das Haus verkauft, auch der Verkäufer ist.“
Alessandro Ghisolfi, Forschungsleiter bei Gabetti, sieht in die gleiche Richtung: „Die Rabatte für minderwertige Immobilien, die auch mit dem übertriebenen Preiswachstum der letzten Zeit einhergehen, liegen mittlerweile bei mindestens 10 Prozent und in einigen Fällen sogar bei 15 Prozent, während sie bis vor ein paar Jahren nicht über 5 Prozent lagen.“ Ein Unterschied, der auch in den Verkaufszeiten zu finden ist: „Bei mittelgroßen Immobilien, die mit wichtigen „Optionen“ wie einem Parkplatz ausgestattet sind – sagt Ghisolfi – wird der Deal in Mailand im Durchschnitt in anderthalb Monaten abgeschlossen, bei einer minderwertigen Wohnung mit Renovierungsbedarf dauert es mindestens das Doppelte.“
Rocco Attinà, Leiter des Fiaip-Observatoriums, gibt die Preislücke zwischen 10 und 15 % an. „Und die Wartezeit beträgt jetzt vier Monate, leicht steigend.“ Attinà gibt an, dass Hypotheken zu einem Prozentsatz von mehr als zwei Dritteln der Käufe ausgewählt werden. Eine Tatsache, der auch Pizzirani zustimmt.
Tecnocasa unterstreicht die tiefgreifenden Unterschiede je nach Stadt: Die Analyse der Ausgabenverfügbarkeit im April zeigt, dass 43,8 % der Menschen weniger als 100.000, 23,7 % zwischen 100.000 und 150.000, 17 % mehr als 199.000 und 15,5 % zwischen 150.000 und 199.000 ausgeben möchten. „Was insgesamt zu beobachten ist“, sagt Guido Lodigiani, Leiter des Forschungsbüros, „ist im Vergleich zum Januar ein Anstieg der mittleren Ausgabenklassen.“ Die Stadt, in der potenzielle Käufer im Durchschnitt am meisten auszugeben bereit sind, ist Rom mit 33,5 % der Anfragen über 199.000.

Quelle: Immobilienobservatorium