Kleinere städtebauliche Unregelmäßigkeiten zwischen Stornierung und Beendigung des Verkaufs

Die Regulierung von Bauverstößen und ganz allgemein von städtebaulichen Unstimmigkeiten stellt eine zunehmend relevante Grauzone im Immobilienverkauf dar. Anwendungserfahrungen zeigen, dass geringfügige bauliche Eingriffe – interne Änderungen, Lichtabschlüsse, Verteilungsschwankungen, nicht wesentliche Grundrissunterschiede – häufig in Gebäuden vorkommen, die älter sind und nicht immer in Baugenehmigungen oder in aktuellen Katasterplänen erfasst werden. Auch wenn diese Hypothesen minimal sind, können sie eine solche rechtliche Relevanz aufweisen, dass sie erhebliche Auswirkungen auf die Gültigkeit des Kaufvertrags haben.

Die Pflichten des Verkäufers und die Entscheidung der Vereinigten Kammern des Kassationsgerichts

Gemäß Art. Gemäß Artikel 46 des Präsidialerlasses 380/2001 ist jeder, der eine Immobilie verkauft, verpflichtet, „die Einzelheiten der Baugenehmigung oder Amnestiegenehmigung“ anzugeben. Ohne diesen Hinweis ist die Urkunde ungültig. Der Anwendungsbereich dieser Bestimmung stand im Mittelpunkt einer lebhaften, inzwischen ruhenden rechtswissenschaftlichen Debatte. Bisher glaubte man, dass die Nichtigkeitshypothese gemäß Art. 46, Präsidialerlass 380/2001, auch auf die Hypothese einer städtebaulichen Nichteinhaltung des Grundstücks in Bezug auf den Titel. Allerdings ist die Rechtsprechung bis heute, auch nach dem Eingreifen der Vereinigten Sektionen, klar darin, dass sie anerkennt, dass die Nichtigkeit von Immobilienübertragungsurkunden ausschließlich mit der Nichtangabe der Einzelheiten des Qualifikationstitels der Immobilie in der Urkunde zusammenhängt, unabhängig von der Diskrepanz der Konstruktion in Bezug auf den genannten Titel (kürzlich Zivilkassationsgericht, Abschnitt II, Beschluss vom 19. April 2025, Nr. 10360).
In diesem Sinne sollte in der Tat daran erinnert werden, dass der Kassationsgerichtshof, Abschnitt. Vereint, geschickt. 8230/2019 stellt einen Fixpunkt im Umbau des Systems dar. Das Gericht stellte fest, dass die Nichtigkeit gemäß Art. 46 des Präsidialdekrets 380/2001 stellt eine Textnichtigkeit dar, die sich ausschließlich auf das Fehlen der Einzelheiten der Baugenehmigung oder der gesetzlich vorgeschriebenen Erklärungen in der Urkunde bezieht.
Daraus ergibt sich die Eliminierung der Figur der substanziellen städtebaulichen Nichtigkeit. Daher hat die Konformität oder Nichtkonformität der Immobilie mit der Baugenehmigung keinen Einfluss auf die Gültigkeit des Vertrags und auch der Verkauf „wesentlich anderer“ Immobilien ist gültig, sofern die Urkunde die erforderlichen Erklärungen enthält.
Das übertragene Grundstück kann städtebauliche Abweichungen, auch erhebliche, aufweisen, ohne dass dies seine Gültigkeit beeinträchtigt. Das Thema wird dann auf den Kontext der genauen Erfüllung der Pflichten des Verkäufers übertragen.

Zwischen Stornierung und Kündigung aufgrund der Nichteinhaltung des Verkäufers und der Schwerekriterien

An dieser Stelle ist es angebracht, sich auf die Folgen zu konzentrieren, die sich aus dem Verkauf einer Immobilie ergeben, die Baumängel aufweist. Die wichtigsten Rechtsmittel sind die Kündigung und Kündigung des Vertrages wegen Nichterfüllung.
Die Kündigung des Vertrages gemäß Artikel. 1427 ff. Gleichstrom Ihr Anwendungsbereich ist bei Immobilienverkäufen mit städtebaulichen Unstimmigkeiten begrenzt, da sie nur bei Vorliegen eines wesentlichen und erkennbaren Fehlers in Bezug auf objektiv relevante Eigenschaften der Immobilie oder bei Vorsatz des Verkäufers auftreten kann, der wissentlich unheilbare oder schädliche Missbräuche verschwiegen hat. Allerdings scheint die Rechtsprechung eher dazu geneigt zu sein, den Käuferschutz in das Paradigma der Abwicklung und nicht der Stornierung einzubeziehen, außer in Fällen offensichtlicher Informationsmanipulation.
Beim Verkauf eines Gebäudes mit städtebaulichen oder katastralen Unterschieden erkennt die Rechtsprechung beispielsweise die Anwendbarkeit der Kunst an. 1489 Kabeljau. Zivilrecht – in Bezug auf Gebühren und Rechte Dritter, die dasselbe Gewicht haben –, das dem Käufer die Möglichkeit gibt, den Vertrag zu kündigen oder den Preis zu mindern (Berufungsgericht Venedig, Abschnitt III, Satz 17. April 2025, Nr. 1482).
In diesem Sinne werden für die Vertragsbeendigung eine Reihe von Kriterien zur Beurteilung der Schwere des Verstoßes wegen Baumängeln identifiziert:

- Auswirkungen auf die Nutzbarkeit und Nutzbarkeit der Immobilie;

- ob die Arbeit behoben werden kann oder nicht;

- wirtschaftliche Bedeutung der Abweichung und spürbaren Wertminderung;

- Kenntnis oder Kenntnis der Unstimmigkeit durch den Käufer;

- Cauf die Erklärungen des Verkäufers achten und wissen, ob dieser die vollständige städtebauliche Einhaltung gewährleistet hat.

Der Schutz des Käufers kann sich jedoch nicht in einem automatischen Lösungsmechanismus niederschlagen: Die Diskrepanz muss erhebliche Auswirkungen auf das verfolgte Vertragsinteresse haben (Art. 1455 Zivilgesetzbuch), auch im Hinblick auf den konkreten Fall. In jedem Fall beginnt die Verjährungsfrist der Klage nicht mit dem Zeitpunkt, an dem die Übersetzungswirkung eintritt, sondern mit der objektiven Manifestation des Schadens, denn erst ab diesem Zeitpunkt kann der Geschädigte dessen Existenz und Ursachen kennen (Latina Court, Abschnitt I, Satz 24. September 2024, Nr. 1795).

Die vertragliche Relevanz der verschiedenen Arten städtebaulicher Diskrepanzen

Nach einer systematischen Rekonstruktion können drei Hauptkategorien angenommen werden: nicht signifikante Diskrepanzen, signifikante Diskrepanzen, die behoben werden können, und solche, die nicht behoben werden können.
Im ersten Fall kann es sich um Eingriffe handeln, die keine wesentlichen städtebaulich-baulichen Auswirkungen haben: Sie gelten als ungeeignet für die Feststellung einer qualifizierten Nichteinhaltung, da sie die rechtliche Marktfähigkeit des Vermögenswerts nicht verändern; der Verwendungszweck und die Möglichkeit, eine Verwendbarkeit zu erreichen.
In diese Kategorie fallen auch Unregelmäßigkeiten, die sich leicht beseitigen oder regulieren lassen und nicht geeignet sind, den wirtschaftlichen Wert des Vermögenswerts spürbar zu mindern.
Zu den Fällen erheblicher, aber behebbarer Abweichungen gehören missbräuchliche Eingriffe, die CILA oder SCIA erforderlich gemacht hätten oder in jedem Fall einer ordentlichen Amnestie gemäß Art. 36 Präsidialdekret 380/2001. Im vertraglichen Kontext stellen diese Unstimmigkeiten eine einfache Nichterfüllung dar, die in der Regel nicht geeignet ist, eine Kündigung zu rechtfertigen, die jedoch in einer bestimmten Form (städtebauliche Regulierung) oder einer Preisminderung und eventuellem Schadensersatz geahndet werden kann.
Der typische Rechtsbehelf ist die Erfüllung, nicht das Erlöschen des Vertrages. 
Die dritte Kategorie erheblicher und nicht behebbarer Abweichungen umfasst die kritischsten Situationen von Arbeiten, die unter Verletzung städtebaulicher Vorgaben, gesetzlicher Abstände, Umwelt- oder Landschaftsbeschränkungen durchgeführt werden und nicht für eine Amnestie geeignet sind. In solchen Fällen erhält die Nichteinhaltung durch den Verkäufer eine schwerwiegende Bedeutung im Sinne von Art. 1455 Kabeljau. bürgerlich
Die einschlägige Rechtsprechung stimmt darin überein, die Kündigung des Vertrags anzuerkennen, wenn der nicht wiedergutzumachende Missbrauch die wirtschaftlich-rechtliche Substanz des Vermögenswerts beeinträchtigt und seine Nutzbarkeit oder seinen rechtmäßigen Bestimmungsort beeinträchtigt: Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Verkäufer das Volumen und die Wohnfläche vergrößert, nachdem er die Baugenehmigung erhalten hat (wie im Urteil des Gerichts Cosenza vom 30. Oktober 2023, Nr. 1787) festgestellt.
Der Vorvertrag ist das bevorzugte Forum zur Festlegung der Interessenstruktur, auch im Sinne der städtebaulichen Regelmäßigkeit. Das Fehlen von Informationen über das Vorliegen bekannter Unregelmäßigkeiten oder die Formulierung unwahrer Angaben zur Bauordnungsmäßigkeit kann eine Hypothese einer vorvertraglichen Haftung (Art. 1337 Bürgerliches Gesetzbuch) oder auch einer vertraglichen Haftung im Falle konkreter Konformitätsgarantien darstellen.

Bei Unstimmigkeiten wird das Kündigungsrecht des Käufers anerkannt, wenn die Unregelmäßigkeit schwerwiegend ist und die eingegangenen Verpflichtungen beeinträchtigt.
Daher ist es sinnvoll, die Einzelheiten der Baugenehmigung im Vordokument festzulegen; das Vorhandensein bekannter Unstimmigkeiten; ihre Heilbarkeit; Regularisierungsverpflichtungen; die eventuelle Anerkennung unschädlicher Abweichungen durch den Käufer.
Das Vorliegen von Unstimmigkeiten, einschließlich Katasterunstimmigkeiten, muss vor der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags berichtigt werden und stellt ein wesentliches Element für die Erfüllung der Vereinbarungspflicht dar. Andernfalls ist der Rücktritt des Schuldscheinkäufers gerechtfertigt, da der Schuldscheinverkäufer nicht für die Bereinigung der Katasterbelege sorgt und dadurch die Möglichkeit des Schuldscheinkäufers gefährdet, die für den Kauf der Immobilie beantragte Finanzierung zu erhalten (Zivilkassation, Abschnitt II, Satz Nr. 26. Mai 2025, Nr. 13959).

Schlussfolgerungen

Im Lichte der vorgeschlagenen Rekonstruktion können einige nützliche allgemeine Hinweise gezogen werden.
Textlich gesehen bleibt die Gültigkeit des Vertrages unabhängig von der Vertragswidrigkeit des Grundstücks, da die städtebauliche Nichtigkeit nur formaler Natur ist. Im Falle der Nichtkonformität der Ware stellt die Stornierung einen außergewöhnlichen Rechtsbehelf dar, der auf Mängel im Konsens über wesentliche Eigenschaften der Ware beschränkt ist. Eine umfassendere Anwendung des Beschlusses wegen Nichterfüllung wird in allen Fällen schwerwiegender und nicht behebbarer Nichtkonformitäten anerkannt, die die wirtschaftliche Funktion der Ware beeinträchtigen. Ansonsten berechtigen geringfügige Unstimmigkeiten nicht zur Kündigung, sondern können eine Preisminderung oder Schadensersatz nach sich ziehen.
Das Ergebnis ist eine ausgewogene Disziplin, bei der die „städtebauliche Pathologie“ der Immobilie nicht automatisch zur Ungültigkeit des Verkaufs führt, sondern wieder in die traditionelle Kategorie der Vertragserfüllung zurückgeführt wird, wobei Treu und Glauben, korrekte Informationen usw. weithin geschätzt werden
Schutz des Vertrauens des Käufers.