Bautoleranzen für Häuser

Das „Save Home“-Gesetz führte wichtige Änderungen am Präsidialdekret ein. 380/2001, insbesondere hinsichtlich der sogenannten „Bautoleranzen“ für Eigenheime. Dieser Begriff bezieht sich auf die akzeptablen Unterschiede zwischen dem ursprünglichen Entwurf eines Gebäudes und seiner tatsächlichen Konstruktion.

Die neue Gesetzgebung, die Artikel 34 bis des Präsidialdekrets umschreibt. 380/2001 hat die Grenzen dieser Toleranzen erweitert und zwischen „konstruktiven“ Toleranzen (Abweichungen im Vergleich zum Projekt) und „exekutiven“ Toleranzen (kleine Unregelmäßigkeiten während der Arbeiten, die die Sicherheit des Gebäudes nicht beeinträchtigen) unterschieden.

Das Gesetz hat die Grenzen, innerhalb derer Abweichungen vom ursprünglichen Projekt als akzeptabel gelten, grundlegend neu definiert und ein komplexes System eingeführt, das das Datum der Fertigstellung der Arbeiten und die Fläche der Gebäude berücksichtigt.

In diesem Leitfaden gehen wir detailliert auf die neuen Funktionen von Save Home ein und analysieren, wie die Toleranzen berechnet werden, welche Sonderfälle es gibt und welche Änderungen sich für denkmalgeschützte Grundstücke und seismische Zonen ergeben.

Regelungen für Bautoleranzen

Eine der wichtigsten Neuerungen ist die Einführung zweier unterschiedlicher Toleranzregelungen, die auf dem Datum der Fertigstellung der Arbeiten basieren.

Allgemeines Regime

Für alle Eingriffe gilt weiterhin die Regel, dass Abweichungen von bis zu 2 % der Maße (Höhe, Abstände, Volumen, Fläche) gegenüber dem genehmigten Projekt keine Bauverstöße darstellen.

Günstigeres Regime (für Interventionen bis zum 24. Mai 2024)

Das Gesetz sieht größere Toleranzen für Arbeiten vor, die bis zum 24. Mai 2024 abgeschlossen sind.

Diese Toleranzen sind umgekehrt proportional zur Fläche des Grundstücks: Je größer das Grundstück, desto kleiner ist die zulässige Toleranz.

Hier sind die neuen Toleranzschwellen:

• 2 % für Grundstücke über 500 Quadratmeter;
• 3 % für Grundstücke zwischen 300 und 500 Quadratmetern;
• 4 % für Grundstücke zwischen 100 und 300 Quadratmetern;
• 5 % für Grundstücke unter 100 Quadratmetern;
• 6 % für Objekte unter 60 Quadratmetern.

Vereinfacht gesagt hat „Salva Casa“ erkannt, dass es insbesondere bei älteren Gebäuden oder bei komplexen Arbeiten zu kleinen Abweichungen vom Originalentwurf kommen kann. Um zu vermeiden, dass diese Abweichungen automatisch als Bauverstöße gewertet werden, hat der Gesetzgeber Toleranzmargen definiert. Um früheren Situationen Rechnung zu tragen, wurde außerdem vor dem 24. Mai 2024 eine Skala von Prozentwerten eingeführt, die insbesondere kleinere Immobilien schützt.

Warum diese Toleranzunterschiede? 

Das Ministerium für Infrastruktur und Verkehr (MIT) hilft uns in seinen Richtlinien, den Grund für diese Unterschiede bei den Toleranzen zu verstehen. Obwohl diese Richtlinien keine Gesetzeskraft haben, wurden sie erstellt, um den kommunalen Technikern eine einheitliche Anwendung der neuen Vorschriften zu erleichtern.

Die Entscheidung des Gesetzgebers, Eingriffe bis zum 24. Mai 2024 zu bevorzugen, beruht im Wesentlichen auf zwei Gründen:

• zukünftigem Missbrauch vorzubeugen: Wir wollen verhindern, dass nach Einführung des neuen Gesetzes die erweiterten Toleranzmargen gezielt ausgenutzt werden, um Eingriffe durchzuführen, die von den genehmigten Projekten abweichen;
• Technischen Fortschritt erkennen: Die Bautechniken haben sich im Laufe der Zeit verbessert. Dies bedeutet, dass es bei neueren Interventionen weniger wahrscheinlich ist, große Unterschiede im Vergleich zu den ursprünglichen Projekten festzustellen.

Wie wird die Nutzfläche für Toleranzen berechnet?

Eine weitere wichtige Frage, die die Richtlinien des Ministeriums für Infrastruktur und Verkehr (MIT) beantwortet haben, lautet: wie man die Nutzfläche berechnet, um die zulässigen Toleranzen zu bestimmen?

Das MIT stellt klar, dass die Nutzfläche durch die Standardbauvorschriften definiert wird. Dabei handelt es sich insbesondere um die „Bodenfläche der Räume einer Immobilieneinheit, gemessen abzüglich Wänden, Pfeilern, Trennwänden, Nischen, Tür- und Fensterflächen“.

Darüber hinaus sehen die Richtlinien vor, dass bei der Berechnung der Toleranzen immer die in der ursprünglichen Genehmigung angegebene Fläche berücksichtigt werden muss, ohne Berücksichtigung etwaiger im Laufe der Zeit entstandener Unterteilungen.

Diese Klarstellung stellt eine Art Garantie dar, um zu verhindern, dass durch spätere Unterteilungen günstigere Toleranzprozentsätze angewendet werden können, die in der Summe zu erheblichen Unterschieden zum ursprünglichen Projekt führen würden.

Es ist unbedingt zu beachten, dass diese Regel nur für Eingriffe gilt, die in Absatz 1 geregelt sind.Zugabe von Artikel 34 Zugabe des Präsidialdekrets 380/2001, d. h. diejenigen, die bis zum 24. Mai 2024 durchgeführt werden.

Mit einfachen Worten: Zur Berechnung der Toleranzen wird die begehbare Innenfläche des Grundstücks berücksichtigt, mit Ausnahme von Wänden und anderen Strukturelementen, wie im ursprünglichen Projekt angegeben. Es ist nicht bekannt, wie das Grundstück im Laufe der Zeit aufgeteilt wurde, um sicherzustellen, dass die Toleranzen nicht überbeansprucht werden. Dieses Berechnungssystem gilt nur für Arbeiten, die vor dem 24. Mai 2024 durchgeführt wurden.

Toleranzen und hygienisch-sanitäre Anforderungen: Was ändert sich?

Wenn es um die Einhaltung von Hygiene- und Gesundheitsstandards und Mindestabständen geht, sind die Richtlinien des Ministeriums für Infrastruktur und Verkehr (MIT) ganz klar: Die Toleranzen sind strenger.

Betreffen die Unterschiede zum Projekt die festgelegten Mindestabstände oder hygienisch-hygienische Anforderungen, gilt immer die 2 %-Toleranz (Absatz 1 des Artikels), unabhängig vom Datum 24. Mai 2024. Das bedeutet, dass die größeren Toleranzen, die für Eingriffe vor diesem Datum vorgesehen sind, keine Anwendung finden.

Anders verhält es sich mit der Nutzbarkeit von Gebäuden, insbesondere mit dem Verhältnis zwischen Absatz 1-ter und Artikel 24 des Präsidialdekrets. 380/2001. In diesem Fall geben die Richtlinien konkrete Hinweise für bestehende Gebäude:

• Wenn das Projekt nach dem 28. Juli 2024 (Datum des Inkrafttretens des Gesetzes 105/2024) erstellt wurde, können die neuen Mindestmaßnahmen gemäß Artikel 24 berücksichtigt werden. Die 2 %-Toleranz wird anhand dieser neuen Parameter berechnet;
• Wurde das Projekt jedoch vor dem 28. Juli 2024 erstellt, sind etwaige Unterschiede anhand der zum Zeitpunkt der Projekterstellung geltenden Mindestmaßnahmen zu beurteilen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Toleranzen für Hygiene- und Hygieneaspekte und Abstände unabhängig vom Datum der Arbeiten immer die restriktivste von 2 % bleiben. Was die Benutzerfreundlichkeit betrifft, richtet sich alles nach dem Entwurfsdatum des Projekts. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Sicherheits- und Hygienestandards auch bei geringfügigen Abweichungen vom ursprünglichen Projekt stets eingehalten werden.

Bautoleranzen und Landschaftsgenehmigung

Nach Angaben des MIT sind die Eingriffe, die unter die „erhöhten“ Toleranzen fallen (diejenigen von Absatz 1-Zugabe von Artikel 34-Zugabe des Präsidialdekrets 380/2001, gültig für Arbeiten bis zum 24. Mai 2024) erfordern keine Landschaftsgenehmigung. Dies gilt unter der Voraussetzung, dass es sich um Werke handelt, die im Anhang „A“ des Präsidialdekrets aufgeführt sind. 31/2017 und in Artikel 4 desselben Dekrets.

Ausführungstoleranzen und eingeschränkte Eigenschaften

Anders verhält es sich bei „Führungstoleranzen“ (kleine Unregelmäßigkeiten bei der Arbeit). Das „Save Home“-Gesetz wendet die Befreiung von der Landschaftsgenehmigung nur auf Bautoleranzen an, nicht auf Exekutivtoleranzen.

Zu den Arbeitstoleranzen gehören:

• kleinere Abmessungen des Gebäudes;
• Versäumnis, nicht-strukturelle Architekturelemente umzusetzen;
• Unregelmäßigkeiten an Außen- und Innenwänden;
• unterschiedliche Position der Innenöffnungen;
• Fehler bei der routinemäßigen Wartung;
• Konstruktionsfehler vor Ort korrigiert;
• wesentliche Fehler in der Designdarstellung.

Vollstreckungstoleranzen gelten dementsprechend nicht für Grundstücke, denen sie unterliegt landschaftliche Einschränkungen (Gesetzesdekret 42/2004). Eventuelle Unregelmäßigkeiten in diesen Eigenschaften müssen mit üblichen Verfahren behoben werden.

Zusammenfassend:

• Die Fertigungstoleranzen „erhöht“ kann unter bestimmten Bedingungen eine Landschaftsgenehmigung vermeiden;
• Die Exekutivtoleranzen Sie kommen nicht in den Genuss dieser Erleichterung, insbesondere nicht für denkmalgeschützte Immobilien, die weiterhin den normalen Amnestieverfahren unterliegen.