Il leasing "strappa" al mutuo bancario il primato di convenienza per l'acquisto della seconda casa. Il sorpasso è legato alla risoluzione n. 119/E del 12 agosto con la quale il Fisco ha riconosciuto la detraibilità dell'Iva assolta dalla società di leasing che acquista immobili a uso abitativo, su incarico del cliente, per procedere poi alla locazione finanziaria. Per avere un'idea concreta della nuova possibilità di scelta tra i due contratti (attenzione: non per la "prima casa") si rimanda al raffronto dei costi relativi, riportato nella tabella in basso. A parità di piano finanziario, si osserva, il contratto di leasing è più conveniente in quanto il soggetto non deve versare l'imposta sostitutiva del 2% sul finanziamento e l'Irpef annuale sulla rendita dell'abitazione.
La risoluzione di agosto contiene una precisazione molto importante, poiché finora sono state poche le società di leasing che avevano detratto l'imposta per questi acquisti sulla base di una lettura della lettera i), comma 1, del Dpr 633/72 che peraltro si è poi dimostrata non corretta. Con la risoluzione di agosto l'amministrazione ha pacificamente ammesso che le società di leasing possono essere assimilate alle imprese che hanno «per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la costruzione o la rivendita dei predetti fabbricati o delle predette porzioni» e quindi possono detrarre l'imposta assolta per l'acquisto di unità abitative. A questa conclusione l'Agenzia è pervenuta tenendo conto della particolare natura dei leasing immobiliari evidenziata da un'univoca giurisprudenza della Corte di cassazione (sentenze 10482/93, 1731/94, 2743/94, 6034/97).
Secondo i giudici, nell'ambito del leasing di tipo finanziario sono individuabili due tipologie: il leasing di godimento e quello traslativo, pattuito quest'ultimo «con riferimento a beni atti conservare a quella scadenza un valore residuo superiore all'importo convenuto per l'opzione e dietro canoni che scontano anche una quota del prezzo in previsione del successivo acquisto». In questo passaggio (sentenza n. 18229, Sezione III, 28 novembre 2003) la Suprema corte precisa con accuratezza gli elementi discriminanti tra leasing di godimento e leasing traslativo ricordando inoltre che «la causa di finanziamento è presente in ogni leasing finanziario, ma ovviamente non è la sola, poiché il lessor non si limita a prestare denaro al lessee. Infatti nell'obbligarsi ad acquistare la proprietà di un bene il concedente aderisce ad un patto di destinazione convenzionale della provvista monetaria e le modalità di rientro del finanziamento individuano se lo stesso abbia anche la causa di godimento ovvero quella traslativa».
Quindi, con il contratto di leasing finanziario cosiddetto traslativo, tipico del settore immobiliare, le parti non intendono realizzare una locazione, bensì una vendita preceduta da un'operazione di finanziamento da parte del futuro venditore al futuro potenziale compratore.
Perciò se, come ha detto la Suprema Corte, la locazione finanziaria di tipo traslativo è una sorta di vendita finanziata è evidente che le società di leasing acquistano e "vendono" immobili a destinazione abitativa coerentemente con quanto indicato nel proprio oggetto sociale dove però l'attività di compravendita di immobili non è esplicitamente richiamata.
- Numeri alla prova
A confronto le spese di leasing e mutuo bancario per l'acquisto di una casa da 200mila euro
Per fare un confronto sui costi da affrontare, facciamo un esempio: valore della casa 200mila euro, aliquota Iva 10%, compenso notarile 1.500 euro, imposta registro catastale, ipotecaria 504 €; prendiamo in considerazione in entrambi i casi un finanziamento dell'80%, per cui la maxirata rata iniziale del leasing abitativo è calcolata nel 20%; le rate mensili sono 120 (compreso il riscatto per il leasing). Il tasso mensile di interesse è del 4% su base annua mentre su base mensile è 0,327%. Le spese di istruttoria in entrambi i contratti si suppongono di mille euro, così come il canone-rata mensile in misura fissa di 1.614,49 €. Una differenza importante riguarda il compenso notarile: per l'accensione del mutuo ipotecario si spendono 2.500 €, mentre nel leasing il costo è di 1.500 per il riscatto, al termine del contratto (più altre 504 € per le imposte). Ultima nota: se si sceglie l'acquisto con mutuo, sull'immobile gravano le imposte dirette (aliquota marginale Irpef del contribuente al 39%) sulla base di una rendita catastale presunta di 1.200 €.
- GLOSSARIO
LEASING FINANZIARIO consiste nella locazione di beni mobili o immobili fatti costruire o acquistati dal locatore (società di leasing) su scelta e indicazione del conduttore (impresa utilizzatrice) il quale ha la facoltà di diventare proprietario dei beni locati al termine della locazione, dopo il versamento del prezzo di riscatto
LEASING FINANZIARIO DI GODIMENTO è caratterizzato essenzialmente dalla locazione di beni non idonei a mantenere un valore commerciale alla scadenza del contratto; infatti la sua funzione è quella di fornire un finanziamento a scopo di godimento del bene per la durata del contratto
LEASING FINANZIARIO TRASLATIVO è rivolto prevalentemente al trasferimento finale del bene locato che alla scadenza conserva un apprezzabile valore commerciale superiore al prezzo dell'opzione per il riscatto
fonte: Osservatorio Immobiliare
