--- title: I contratti di locazione ad uso abitativo description: Le tipologie principali di contratti abitativi in Italia sono il Contratto a Canone Libero (4+4), con durata di 4 anni rinnovabili per altri 4 e canone li url: https://www.grimaldi.casa/fr/news/i-contratti-di-locazione-ad-uso-abitativo --- ## News dal Mercato Immobiliare ### Scopri il nostro Magazine Grimaldi ![I contratti di locazione ad uso abitativo](https://www.grimaldi.casa/images/Grimaldi_locazione_1.jpg) # I contratti di locazione ad uso abitativo 17 Septembre 2025 0 minutes read Le tipologie principali di contratti abitativi in Italia sono il Contratto a Canone Libero (4+4), con durata di 4 anni rinnovabili per altri 4 e canone liberamente determinato, e il Contratto a Canone Concordato (3+2), della durata di 3 anni rinnovabili per 2, con canone stabilito da accordi territoriali. Altre tipologie includono il Contratto Transitorio per esigenze temporanee (da 1 a 18 mesi) e il Contratto per studenti universitari, con durata variabile tra 6 e 36 mesi.  Ecco una descrizione più dettagliata delle principali tipologie di contratto abitativo: **1) Il contratto di LOCAZIONE 4+4** è una tipologia di affitto a canone libero, dove il **proprietario e l'inquilino fissano l'importo mensile liberamente**. Ha una durata minima iniziale di 4 anni, seguita da un rinnovo automatico per altri 4 anni. Alla scadenza degli 8 anni, il contratto continua tacitamente per altri 4 anni, salvo disdetta da parte di una delle parti.  Caratteristiche principali: - **Canone libero:** Le parti possono stabilire l'importo del canone di affitto senza vincoli di legge.  - **Durata:** 4 anni iniziali e poi rinnovo automatico per altri 4 anni.  - **Rinnovo:** Alla prima scadenza (4 anni), se nessuna delle parti comunica la disdetta nei termini previsti, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni.  - **Disdetta:** L'inquilino può recedere per "gravi motivi" con un preavviso di almeno 6 mesi. Il locatore può negare il rinnovo solo in casi specifici previsti dalla legge (es. uso personale o vendita dell'immobile), motivando la disdetta con almeno 6 mesi di preavviso.  - **Registrazione:** È obbligatorio registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.  - **Cedolare secca:** È possibile optare per questo regime fiscale agevolato, che riduce i costi di registrazione e l'imposta da pagare.  A chi è rivolto: - È il contratto di locazione abitativa più comune e utilizzato per affittare immobili ad uso residenziale.  - Non si applica agli alloggi di edilizia pubblica né a immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9).  **2) Il contratto TRANSITORIO** a canone libero è un accordo di affitto per **esigenze abitative temporanee**, che consente di fissare il canone di affitto in modo autonomo tra le parti. Tuttavia, questa possibilità è limitata ai comuni con meno di 10.000 abitanti o per contratti di durata inferiore a 30 giorni. Nei comuni con più di 10.000 abitanti, è invece obbligatorio utilizzare il canone concordato.  ***Caratteristiche del contratto transitorio.*** - **Durata:** Ha una durata massima di 18 mesi e deve giustificare un'esigenza temporanea dell'inquilino o del proprietario (es. motivi di studio o lavoro temporaneo).  - **Esigenza transitoria:** Nel contratto deve essere indicata e documentata l'esigenza transitoria che giustifica la durata limitata dell'affitto.  - **Registrazione:** Il contratto deve essere redatto per iscritto e registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.  - **Scadenza:** Il contratto cessa automaticamente alla scadenza, senza necessità di disdetta.  ***Limitazioni all'uso del canone libero.*** - Nei comuni con più di 10.000 abitanti, è obbligatorio utilizzare un contratto con canone concordato, ovvero stabilito sulla base degli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e sindacati inquilini.  - Quindi, nei centri più grandi, non è possibile stipulare un contratto di locazione transitorio a canone libero.  **3) Il contratto a** **CANONE CONCORDATO 3+2** è un contratto di locazione abitativa con una **durata minima di 3 anni**, prorogabile automaticamente di altri 2, per un totale di 5 anni, salvo disdetta. È definito "canone concordato" perché l'affitto non è stabilito liberamente tra le parti, ma deve rientrare in limiti stabiliti da accordi territoriali locali tra associazioni di proprietari e inquilini. Questo tipo di contratto offre vantaggi fiscali sia al locatore che al conduttore e favorisce l'accesso all'abitazione a condizioni più sostenibili, specialmente nelle zone ad alta tensione abitativa.  Durata e Rinnovo - **Durata iniziale:** 3 anni.  - **Rinnovo automatico:** Alla prima scadenza, il contratto viene automaticamente prorogato per altri 2 anni, a meno che una delle parti non comunichi la disdetta con un preavviso di almeno 6 mesi.  - **Scadenza finale:** Al termine dei 5 anni, il contratto si rinnova automaticamente di 2 anni in 2 anni alle medesime condizioni, salvo disdetta comunicata da una delle parti.  Caratteristiche Principali  - **Canone Concordato:** il canone di locazione **è stabilito sulla base di accordi territoriali** che considerano la tipologia dell'immobile e la zona di ubicazione, creando un equilibrio tra le condizioni di mercato e il prezzo. - **Finalità:** l'obiettivo è incentivare l'accesso ad alloggi in affitto a condizioni più accessibili, offrendo stabilità contrattuale sia ai proprietari che agli inquilini. Vantaggi - **Per i Locatori:** beneficiano di agevolazioni fiscali, come una riduzione dell'aliquota della cedolare secca al 10% (dal 21%) o una ridotta base imponibile ai fini dell'IRPEF e dell'imposta di registro, oltre a possibili agevolazioni IMU.  - **Per i Conduttori:** possono accedere a un affitto più contenuto rispetto ai contratti a canone libero e, se usano l'immobile come abitazione principale, possono godere di detrazioni fiscali.  **4) I "contratti per STUDENTI UNIVERSITARI"** sono contratti di locazione **transitoria specifici che permettono a studenti fuorisede** di affittare una casa temporaneamente per motivi di studio, con una durata compresa tra 6 e 36 mesi. Questi contratti devono essere stipulati ***utilizzando un modello ministeriale specifico***, registrati presso l'Agenzia delle Entrate e offrono agevolazioni fiscali sia al proprietario che allo studente (o ai suoi genitori).  Caratteristiche principali: - **Durata:** minimo 6 mesi, massimo 36 mesi.  - **Scopo:**affittare una casa per studiare fuori sede, quindi sono contratti temporanei (transitori).  - **Condizioni:** è richiesta la condizione di studente universitario fuori sede, che ha necessità di dimorare nel luogo di studio.  - **Modello:** deve essere utilizzato l'apposito modello predisposto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.  - **Obbligatorietà della registrazione:** il contratto deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.  Agevolazioni fiscali: - **Per lo studente (o i genitori):** possibilità di detrarre dall'Irpef il 19% del canone di locazione, entro il limite di 2.633,00 euro annui.  - **Per il proprietario:** vantaggi in caso di cedolare secca o regime ordinario, come deduzioni IRPEF e esenzione da imposte di registro e bollo, in base al tipo di contratto.  Come funziona il rinnovo:  - Alla scadenza del contratto, questo si rinnova automaticamente per un periodo uguale se nessuna delle parti comunica la volontà di non rinnovarlo. - Lo studente può dare disdetta con preavviso di almeno un mese. **5) Il contratto TURISTICO** è un accordo scritto che definisce le **condizioni di un soggiorno vacanziero**, solitamente per un periodo massimo di 30 giorni, tra un ospite (turista) e un host (proprietario). Questo contratto di locazione ad uso abitativo serve per la vacanza ed è stipulato in forma scritta, specificando la durata, il canone, e gli obblighi delle parti, e viene gestito dalle piattaforme di affitto o direttamente tra privati.  Caratteristiche Principali - **Scopo Turistico:** la finalità è il godimento di una vacanza, escludendo altre destinazioni d'uso.  - **Durata Limitata:** i contratti di locazione turistica hanno una durata non superiore a 30 giorni, ma il periodo può essere concordato tra le parti.  - **Forma Scritta:** è obbligatoria la forma scritta del contratto, che deve indicare chiaramente la destinazione turistica e altri dettagli del soggiorno.  - **Automazione:** al termine del periodo di locazione, il contratto cessa automaticamente senza la necessità di disdetta.  Cosa Deve Contenere - **Dati delle parti:** Nome e cognome del locatore e del conduttore (ospite).  - **Dettagli sull'immobile:** Descrizione dell'immobile, compresi vani e arredi.  - **Durata:** Periodo specifico del soggiorno, dal giorno di arrivo a quello di partenza.  - **Canone e pagamenti:** Importo totale della locazione e le modalità di pagamento.  - **Obblighi e divieti:** Divieto di sublocazione e altre clausole riguardanti l'uso dell'immobile.  - **Cauzione:** Importo del deposito cauzionale, da restituire a fine soggiorno previa verifica dell'immobile.  **6) Il contratto ad** **USO FORESTERIA** è una tipologia di locazione**in cui una persona giuridica** (come una società) **prende in affitto un immobile per destinarlo all'alloggio temporaneo dei propri dipendenti o collaboratori per esigenze professionali**. A differenza dei contratti di locazione tradizionali, questo accordo offre maggiore flessibilità nella durata e nel canone, non essendo soggetto alla legge sulle locazioni abitative. Presenta vantaggi fiscali per l'azienda conduttrice, che può dedurre i costi, ed è soggetto alla registrazione con costi standard previsti dal Codice Civile.  Caratteristiche principali - **Conduttore (inquilino) è una società:** il contratto viene stipulato tra il proprietario (locatore) e una persona giuridica (conduttore) che mette l'immobile a disposizione del proprio personale.  - **Destinazione d'uso temporanea:** l'alloggio serve a soddisfare necessità professionali e transitorie, come il trasferimento di un dipendente per un progetto.  - **Flessibilità contrattuale:** le parti possono stabilire liberamente durata e canone, poiché non si applica la legge sulle locazioni abitative.  - **Diverso dal contratto abitativo:** l'uso foresteria è un contratto commerciale/professionale, non un contratto di locazione per l'uso privato o turistico, il che comporta differenze normative e fiscali.  Vantaggi - **Flessibilità:** l'azienda può stipulare accordi su misura per rispondere a esigenze lavorative specifiche e temporanee.  - **Vantaggi fiscali:** per la società conduttrice, i canoni pagati e le spese sono fiscalmente deducibili, rappresentando un incentivo per l'azienda.  - **Maggiore solvibilità:** la valutazione della solvibilità del conduttore è più semplice, dato che si tratta di una persona giuridica.  Aspetti fiscali e registrazione - **Imposta di registro:** il costo per la registrazione è del 2% del canone annuo più l'imposta di bollo.  - **Cedolare secca non applicabile:** non è possibile beneficiare del regime della cedolare secca, a differenza di alcune locazioni tra privati.  - **Registrazione:** come tutti i contratti di locazione, deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.