--- title: "Un'occasione mancata" description: "DI PAOLO PICCOLI* La nuova legge sulla tutela degli acquirenti nel caso di fallimento del costruttore fa compiere un significativo passo in avanti alla qualità della nostra legislazione, sotto il profilo della tutela della parte contrattualmente più debole, ma nel contempo ha limitato le proprie ambizioni, rinunciando ad allargare il campo delle tutele che ogni acquirente merita.Già la negativa esperienza maturata nell'applicazione della normativa che ha consentito la trascrizione dei contrat" url: "https://www.grimaldi.casa/en/news/un-occasione-mancata-741" date: "2026-07-24T15:42:00+00:00" language: "en-GB" --- # Un'occasione mancata 18 June 2005 0 minutes read - [ ](https://www.facebook.com/sharer.php?u=https://www.grimaldi.casa/en/news/un-occasione-mancata-741 "Facebook") - [ ](https://www.linkedin.com/shareArticle?mini=true&url=https://www.grimaldi.casa/en/news/un-occasione-mancata-741 "LinkedIn") - [ ](https://twitter.com/share?url=https://www.grimaldi.casa/en/news/un-occasione-mancata-741&text=Un'occasione%20mancata "X (formerly Twitter)") **BY PAOLO SMALL\* The new law on the protection of buyers in the event of bankruptcy of the manufacturer takes a significant step forward in the quality of our legislation, in terms of the protection of the contractually weaker party, but at the same time it has limited its ambitions, renouncing to broaden the field of protection that every buyer deserves. Already the negative experience gained in the application of the legislation that allowed the transcription of preliminary contracts should have acted as a pressing warning to the legislator: but everyone knows that the market has preferred to continue the practice of subtracting a part of the agreed consideration from the tax authorities rather than taking advantage of the considerable protections that derive from the transcription of the contract. The real problem is therefore the fiscal one and the new law - perhaps also due to the limits imposed by the enabling law - has not addressed with sufficient completeness the issue of transparency of real estate negotiations in line with anti-money laundering legislation. The Notaries, who experience these problems 'in the field' on a daily basis, have an exact finger on the pulse of the situation and have long put forward proposals that would resolve the problem at its root, to the satisfaction of all the interests at stake. The hope is that the legislator has the sensitivity to also address these issues and in particular the problems caused by the difference in amounts between the consideration and the minimum tax value. Once the tax problem has therefore been resolved, the new law would offer better protection for the purchasing party: moreover, the case of 'crisis' that the new law contemplates is 'limited' only to the bankruptcy of the entrepreneur, when instead an effective completeness of the protection of the purchasing party would be achieved (which the law forgets) if the 'crisis' cases also included the whole series of events which, between the preliminary contract and the deed, can jeopardize, as much as the bankruptcy, the expectations of the purchasing party to obtain ownership of the property promised for sale. Finally, in a cost/benefit calculation, if it is true that the new law offers protection through the provision of insurance and a surety, it is also true that the cost of these practices will inevitably fall into the sphere of the buyers, who will therefore acquire protection, but at their expense. As for the guarantee, it would have been preferable if the legislator had required it 'on first request' and that the capitalization requirements of the guarantors had also been required so that their solvency was guaranteed. The hope is therefore that the satisfaction with the result obtained does not end up being contradicted by the facts. \* President of the National Council of the Notary** **source: **Real Estate Observatory**** ## Schema ```json { "@context": "https://schema.org", "@type": "BreadcrumbList", "itemListElement": [ { "@type": "ListItem", "position": 1, "name": "Home", "item": "https://www.grimaldi.casa/en" }, { "@type": "ListItem", "position": 2, "name": "News", "item": "https://www.grimaldi.casa/en/news" }, { "@type": "ListItem", "position": 3, "name": "Un'occasione mancata", "item": "https://www.grimaldi.casa/en/news/a-missed-opportunity-741" } ] } ``` ```json { "@context": "https://schema.org", "@type": "NewsArticle", "mainEntityOfPage": { "@type": "WebPage", "@id": "https://www.grimaldi.casa/en/news/a-missed-opportunity-741" }, "headline": "Un'occasione mancata", "description": "DI PAOLO PICCOLI* La nuova legge sulla tutela degli acquirenti nel caso di fallimento del costruttore fa compiere un significativo passo in avanti alla qualità della nostra legislazione, sotto il profilo della tutela della parte contrattualmente più debole, ma nel contempo ha limitato le proprie ambizioni, rinunciando ad allargare il campo delle tutele che ogni acquirente merita.Già la negativa esperienza maturata nell'applicazione della normativa che ha consentito la trascrizione dei contratti preliminari avrebbe dovuto fungere da pressante monito per il legislatore: ma è a tutti noto che il mercato ha preferito continuare nella prassi di sottrarre al Fisco una parte del corrispettivo pattuito piuttosto che approfittare delle notevoli tutele che dalla trascrizione del contratto derivano.Il vero problema è dunque quello fiscale e la nuova legge - forse anche in ragione dei limiti imposti dalla legge delega - non ha affrontato con sufficiente completezza il tema della trasparenza delle contrattazioni immobiliari in linea con la normativa antiriciclaggio.Il Notariato, che vive quotidianamente "sul campo" questi problemi, ha esattamente il polso della situazione e da molto tempo ha avanzato proposte che risolverebbero in radice il problema, con soddisfazione per tutti gli interessi in gioco.L'augurio è che il legislatore abbia la sensibilità di affrontare anche queste tematiche e in particolare i problemi determinati dalla diversità di importi tra il corrispettivo e il valore fiscale minimo.Una volta risolto dunque il problema fiscale, la nuova legge offrirebbe una migliore tutela per la parte acquirente: peraltro, il caso di "crisi" che la nuova legge contempla si "limita" al solo fallimento dell'imprenditore, quando invece una effettiva compiutezza della tutela della parte acquirente si realizzerebbe (cosa che la legge dimentica) se i casi di "crisi" comprendessero anche tutta quella serie di eventi che, tra contratto preliminare e rogito, possono pregiudicare, tanto quanto il fallimento, l'aspettativa della parte acquirente a conseguire la proprietà dell'immobile promessole in vendita.Infine, in un calcolo di costi/benefici, se è vero che la nuova legge offre tutela mediante la consegna di una assicurazione e di una fideiussione, è pur vero che il costo di queste pratiche inevitabilmente ricadrà nella sfera degli acquirenti, che quindi acquisiranno bensì tutela, ma a loro spese. Quanto alla fideiussione, sarebbe stato preferibile che il legislatore l'avesse pretesa "a prima richiesta" e che si fossero pure pretesi requisiti di patrimonializzazione dei fideiussori in modo che ne fosse garantita la solvenza.L'auspicio è dunque che la soddisfazione per il risultato ottenuto non finisca per essere contraddetta dai fatti.* Presidente del Consiglio nazionaledel Notariato fonte: Osservatorio Immobiliare", "image": { "@type": "ImageObject", "url": "https://www.grimaldi.casa/images/2025-12-22.webp" }, "publisher": { "@type": "Organization", "name": "Grimaldi Padova", "logo": { "@type": "ImageObject", "url": "https://www.grimaldi.casa/images/watermark_blu.jpg" } }, "author": { "@type": "Person", "name": "Grimaldi Padova", "url": "https://www.grimaldi.casa" }, "datePublished": "2012-07-16T10:37:17+02:00", "dateCreated": "2005-06-18T01:00:00+02:00", "dateModified": "2012-07-16T10:37:17+02:00" } ```